近两年小体量商业集中爆发，一是因为一线及新一线城市老商圈已经进入城市更新期；二是因为三四线城市随着城改进程的结束，大盘规模供地减少；从未来的土地供应角度出来，3-5年时间内也基本上是满足新区域人的就近消费的小体量商业为主。而对于商业新手开发企业来说，小体量商业要如何做才能发挥出大的能量？一直是其困扰的问题，今天我们可以通过这位顾问同学的分享，来找寻小体量商业开发难点以及未来开发小体量商业的要点。
01、思考全盘价值是商业塑造的起点
商业是塑造或者提升全盘价值最好的切入点，前期没有想明白商业功能，很多业主在销售期都错失了一个超乎预期的“销售道具”，而销售道具的运用可以从以下两个案例来得到启发。
案例一：生活功能空间的极致化延伸，比如我们在操作郑州万科项目时提出“小家庭大客厅”的概念，将刚需购房者所需要的功能性空间通过商业的功能来实现，提升销售势能。
案例二：商业示范区打造，用较低的成本为项目打造一个“引流器”，目前市场上的常规做法两种；一种是做“真”的商业示范区，如周口一峰梦想城，先建出来2000-5000㎡商业区域，通过场景营造+招商运营将商业的氛围提前呈现。另外一种是做“假”的商业示范区，仅通过场景营造如外摆、商业橱窗的设计将商业氛围呈现出来，助力销售；比如新城吾悦街区的销售都在采用这种方式。
结合RET服务的小体量商业的服务案例，以及开发过程遇到的问题，发现开发企业在开发小体量商业时，常出现的三大思维误区：
02、 财务逻辑不清晰，造成理想与现实的差距
很多时候在规划前期，开发企业没有算明白项目整体的开发账；明明是需要回收资金的，需要销售；但是最后却规划了一个盒子类或者裙楼物业，后期没有办法划成容易销售的商铺面积、又没有考虑后期商户经营性的需求，造成尴尬的处境。
- 为了资金的平衡，追求极致的小商业地产的开发是一个长线运营的项目，前期投入成本相对来说较高，对运营专业要求相对较高，而投资回报周期相对来说较长。因此很多开发企业就谈“商”色变，想尽一切的办法来缩减商业的面积，造成后期难以达到运营的条件，无法形成核心竞争力。
- 节约成本，规划“通用商业”
在开始做商业的时候，为了节约成本就没有找类似我们这样的策略咨询公司，来确定商业未来的发展方向和操作模型；很多业主仅找行业内比较知名的设计院，认为有大师的背书就可以高枕无忧了，可是商业类的建筑需要满足后期商业设计条件、商业经营需求的设计原则；只有规划能让商家用的商铺、才能最大化的发挥商业的商用价值。
如何用财务模型指导建筑模型
开发初期很多业主会认为我先把能销售的产品销售出去、基本上也能收回前期的开发成本了，剩余的商业自持或者销售都可以，每年收取租金也是挺好的；但如果前期商业产品规划有问题满足不了后期经营业主的需求，大多数都会造成空铺的出现，租金收不上来，最后形成恶性循环。“世界上没有两片相同的叶子”，商业也是同理，每个项目的开发有其独特性和唯一性，不是Ctrl+C、Ctrl+V游戏；商业是全盘考虑后产物，我们常说财务模型指导建筑模型。
商业建筑的核心就是规划商用价值高的产品、那么小体量商业如何规划商用价值高的产品呢？可以从以下六个方面给各位朋友们一些启发。
1）更开放的空间：商业是“浪费”的艺术。小体量商业本身体量有限，因此呈现的空间要更加极致、让人能聚集起来；还有就要尽可能的和人流量大的街道联通，以开敞式的规划形式来保证人自然而然的流入。
2）学会留尺度：小体量商业因为体量有限，商铺的数量也会受限；因此在规划的过程中我们要留够尺度，可以给予经营者更多的外摆空间，以此来提升吸引力和特色。同时也有利于商业造景空间。
3）更细分的主题定位：商业越小规模，定位就需要更细分、主题需要更加的聚焦。
目前从全国来看主题场景打造主要分为两种：一种是类似北外滩来福士城市集市里弄、主打 “怀旧派、情怀”呈现城市烟火气，主要是以打造城市独特场景，引入具备城市记忆店铺来提高消费的黏性。另外一种是“更讨好年轻人” 以文化艺术为主题，一般操作模式预留文化艺术空间、不定期举办潮流艺术展。
4）打造有“记忆点”的建筑：让建筑本身成为吸引人的“景点儿”，让消费者有“记忆点”；如苏州大悦春风里的漂浮电影院。
5）控制街区高度：因小体量聚客能力差、楼层越高给消费者的压力会更大；除此之外楼层如果超过地上两层，就需要考虑人流的导向的问题，可以采取多首层的方式降低高楼层的压力。
6）忌讳不大不小：小体量店铺数量有限、经营品牌数量有限，因此在商铺划分的时候忌讳不大不小；商铺要么 “大”、要么“小”；大的靠引入主力店吸引人、形成强劲的核心力；小的形成小店经济、打造品类的丰富性，不大不小容易造成店铺数量不多，内容不丰富。
结语
后疫情时代、大家就近消费的观念越来越强；在欧美国家，小体量的社区商业占社会总支出近60%以上；而目前国内整体水平不足30%，未来“身边经济”将迎来新机会、而未来一二线城市社区商业除了需要把场景和烟火气息呈现出来、还需要考虑如何能精准的给到社区服务、然后顺带着做商品销售；而三四线城市的社区商业未来需要更关注场景营造和主题打造、塑造项目核心竞争力。