【摘 要】当前，房地产经济已经成为国内重要的经济增长点和带动整个国民经济发展的支柱产业。多层住宅在地产项目中占有重要的比例，不断研究和探索多层住宅建筑施工管理意义重大。本文结合多层住宅的特点、结构体系以及施工管理的特殊性，分析了管理中的问题，并结合项目管理实际，提出了有针对性的对策措施.
【关键词】住宅建设；施工管理；探讨
当前，我国住宅建筑大体有三种类型，即低、中、高三类。《民用建筑设计通则》中，对层数的分类依据做了明确的划分：1～3 层被划分为为低层住宅；4～6 层为多层住宅；7～9 层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。本文着重对多层住宅的建筑施工管理进行浅议。
一、特点归纳
多层住宅的范围，一般指4～6 层高的住宅，解决垂直交通方式是通过公共楼梯，称为多层住宅，这是一种极其具有代表性的城市集合住宅。目前在我国处于新建或正在建造的城镇住宅中多层住宅占到90%甚至更多，通过调查分析，总结多层住宅具有以下的特点：
（一）在大多数情况下，就建筑标准、建筑质量而言高层的要高于多层的。
（二）就占地面积而言多层住宅比低层要节省很多，同时从建设工期上说多层住宅又比高层住宅短。
（三）就建筑面积而言，在购买相同建筑面积的住房的情况下，高层的套内建筑面积要比多层的套内建筑面积低许多
（四）在生产建材的使用上，由于多层建材常采用砖混结构，可就地生产、工业化生产、标准化生产，符合结构设计成熟的特点。
综上可见，多层住宅具有制造成本较低，市场价格适中，满足普通消费者要求的特点。
二、结构体系分析
多层住宅建筑的结构体系主要有三个方面：
（一）多层建筑结构体系采用混凝土空心砌块。这种结构由于砂浆缝隙易于渗入雨水，若双面抹灰，又会在抹灰量上大大增加，而且光洁的砌块上抹灰难度很大，容易产生空鼓、开裂等现象。
（二）多层建筑结构体系采用框架轻板，框架结构多采用钢筋混凝土结构，非承重墙用在内外墙上。可采用砌块或板类，砌块类可采用加气混凝土砌块、陶粒空心砌块或其它非粘土砌块，板类可用陶粒混凝土轻质两面光条板、3E 板等，这些材料都可做内外墙的选用材料。
（三）多层建筑结构体系采用钢筋混凝土剪力墙，现浇钢筋混凝土墙用于内外墙，当今对于外墙保温已开发出多种配套的体系。
三、施工管理的特殊性
（一）局部质量问题严重
业主及住户都对工程质量的要求很高，因为许多住户的个人利益都要受到多层住宅工程的影响，所以对工程质量要求相对比较严格。对住户来说，在施工过程中一处小小的失误都不能允许出现，即使对整体来说工程质量控制得很好，但用户也会怀疑这就是全部的问题。为了避免此类问题的发生，为让业主及住户尽量满意，就要求在后期施工管理中做到完善，精益求精。
（二）各工种之间存在连锁反应
连锁反应的发生是由于一个环节考虑不周进而导致另一个环节不能正常的运行，最终产生无法控制的不良效应。工序的先后问题如何处理也将是影响成品保护的重大问题，甚至会给整个工程质量带来重大隐患，因而对整个工程的经济效益和社会效益产生产生了很大的影响。
（三） 施工过于分散
由于多层住宅楼房间多，墙体也比较多，施工时所用的临时洞口堵住以后，同一楼层里面都不能够相通，这样对某处施工往往造成管理不到位，从而使施工效率明显的下降。这是影响施工管理的最为主要的因素。
四、管理中的注意事项
（一）施工预案
通过对整个工程特点进行归纳，编制出具有针对性的施工方案，应包括以下方面：施工过程中各工序施工顺序的安排，不同工种施工时间插入的安排，关键部位的施工方法，质量通病问题的预控措施，成品保护措施等。要达到缩短工期，提高质量，增长经济效益的效果，在工程管理中，应使管理处于“受控”状况，对于关键的问题也需牢牢抓住。
（二）严格控制工程变更
施工过程中，诸多方面都可能会遇到各种各样，超出原有设计图纸的要求的问题，甚至会因设计考虑不周造成与实际情况不符的问题，这就会产生工程变更和设计变更，这些变更会增加工程造价，并且有可能造成难以控制工程造价的局面，由此有可能会导致工程造价突破控制。
（三）做好工程监理工作
投资控制是工程监理的一个非常重要的任务。大部分监理工程师具有比较丰富的经验、阅历，他们在施工监理过程中会发现和提出许多积极的降低工程造价的建议，他们正因自身的技术优势尤其是在施工阶段关系到是否要设计变更和工程变更的决定时，往往能做出合理正确的选择，这是一般人无法做到的。实际工作中，由于许多建设方代表因其经验、阅历及技术受各方面的条件制约，加之施工中工程参与各方所持有的立场、观点不同，有时会产生一些影响施工的因素。这时作为第三方的监理单位，在施工过程中可以起到协调多方关系的作用，为合理控制工程造价起到不可忽视的作用。
五、管理控制方法的研究
（一）成本管理方案
多层住宅建筑的成本控制，必须在项目成本形成过程中，切实做好指导、监督、调节和限制生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，只有这样才能保证成本目标的实现，并在计划成本范围之内把各项生产费用控制好。项目经理是项目成本控制当中的第一责任人，能对分析盈亏状况和及时对其作出掌握作用，并迅速采取有效措施，对成本管理能起到非常关键的作用。
（二）安全管理方案
这是一项需要进行综合治理，要求全体人员参与的复杂的系统工程，是作为多层住宅建筑施工的安全管理方法的定义。比如，在发生安全事故时，各级责任人和班、组都要承担一定责任，并且需要各级责任人和班、组都订立安全责任书。安全设施投入不能省，因为一旦出现安全事故，造成的影响会很大，而且造成的损失要比安全投入的费用大很多， 特别是企业改制以后，施工安全系数要增加，安全设施投资要确保到位，安全设施投入更不能省，这是不能疏忽的一个重要安全问题。
（三）过程管理方案
将输入转化为输出的一系列相互关联、相互作用的活动是多层住宅建筑施工过程管理。“过程”是实现所有工作的主要方法。所以过程管理对于项目管理而言，是其中的全面质量管理循环中的一个重要因素，为在成本管理中提出相应的解决办法，就是能控制好全面质量管理循环中的每一个过程。
六、总结
具有全方位特点的多层住宅施工项目的管理，作为项目经营者而言，施工质量、进度、安全、成本、文明施工等等都要追求正规化、标准化，只有确保良好的施工质量，保证施工安全，才能推动工程顺利实施。就目前多层住宅建筑施工管理水平的基础水平而言，一些关键问题在于如何应对影响工程质量的品质方面，对于此种现象，我们应该制定出更加科学的管理体制，这样就可以做到在技术方面，或者人事制度方面，每一个施工人员的目标责任都能够有效的明确，每一个人的工作效率都有明显的提高，进而提高管理人员的管理水平。
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