【摘要】现阶段，房地产业大多数的商品房都是按照商品房合同面积为计量单位进行销售，每平方米动辄几千甚至上万资金，后续还有物业维修基金的缴纳、物业管理费、房屋交易的相关税费等都是以商品房合同面积作为缴费依据，商品房面积分为预测量面积和实地测量面积。随着社会的发展房屋需求量的增加，房价不断的提升，预测量和实测量出具的房屋面积也越来越影响着人们日常生活质量，因此我将在历年工作实践中碰到的测绘问题进行总结和分析。
【关键词】房产预测量;房产实测量;数据精度;面积分摊
1、预测量和实测量的背景简述
预测量是开发商提交国土使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证，经规划局和规划设计院审核通过的规划蓝图等资料，房屋测绘人员依据《房屋测量规范》的标准进行绘制测算出具预测面积。开发商根据测绘人员出具的预测量成果，提交国土使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证，经规划局和规划设计院审核通过的规划蓝图等资料就可以申请颁发预售许可证，同时商品房项目的楼盘表也按预测图纸生成相关的户室和户室面积，在楼盘表上会显示房屋户室的产权变动情况 ，便于开发商和各职能相关部门对房产管理，也可以避免开发商一房两卖。商品房合同面积采用预测量面积，产权登记面积采用实测面积。当产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人;产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比= （产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积 ×100%
实测量是开发商取得房屋竣工综合验收，由开发商申请实地测量，测绘人员实地核对预测量成果尺寸是否一致，并查看项目功能区与预测量是否一致，如果不一致，测绘人员需重新调整数据数值，重新调整功能分区，并重新分摊计算。由专业测绘机构出具测绘成果，测绘成果包含测绘平面图、测绘分层面积表、测绘分户面积表、宗地图、界址坐标等相关内容。
2、浅论在预测量和实测量工作中碰到问题
预测量阶段，依据开发商提供经规划局和规划设计院审核同意的规划蓝图，绘制平面图，规划设计院是采用AUTOCAD软件进行绘制，按照《建筑工程建筑面积计算规范》的标准进行绘制测算。房屋测量事务所采用房屋测绘专用软件，依照《房屋测量规范》来核算房屋面积。它们之间的测算结果是有差异的。
在预测量业务中房屋的功能区的确定、分摊面积的计算都会让规划蓝图面积和预测量面积产生差异。房屋的罩顶面积，规划蓝图按《建筑工程建筑面积计算规范》，罩顶不算建筑面积;根据《房屋测量规范》如果罩顶高度高于2.2平方米，需计算建筑面积并分摊至整栋。
在实测量业务中，测绘员在实地测量作业中常常碰到不规则形状的多边形房屋，如图1所示.
图1
如何测量房屋四边形ABCD的面积，可以利用“三角形稳定性原理”，即三角形确定三条边后，就能确定有且仅有这个三角形，三角形三条边长一旦确定后，内角也确定了，是唯一的，是无法改变的。在图1四边形ABCD中可以通过手持激光测量仪量出边长，再量出AD和BC的长度，就可以确定ΔABD和ΔBCD的形状和大小，最后核对线段AC的长度，此四边形就可以测量成图，测算出面积。
有时候测绘员在测量工作中，需测量房屋内部角度，确定房屋形状，如图2所示。
图2
一种计算方法，假如是要测量<BAC的房角度，在 AB边及 AC边上分别假定一点 b及 c （ 假設点 b、c在同一平面上），于是可以构成一个平面三角形△Abc，由于三角形稳定定理，通过丈量直线 Ab、Ac及 bc的长度，就可以确定<Abc的形状和大小，于是就能确定角度<BAC的大小。
另一种方法，仍然是要测量<BAC的房角度，假如点 b与点 C不能通视，组建三角形△Abc的测算方法就行不通，在房屋外标识一点 a， 在AB边及AC边上分别假定一点 b及 c （ 假设点 a、 b、c在同一平面上），于是可以构成三角形△Aab和△Aac，同样通过三角形的三边丈量可以确定角<bAa和 <aAc的大小，从而可以确定<BAC的角度。
同时伴随建筑造型的多样化，许多房屋也会包含有圆弧墙体，简单点的圆弧墙体也可以用手持激光测距仪来测算，测量圆弧AMB的形状和大小，如图3所示。
图3
点A和点B分别为房屋圆弧的两个端点，其连线 AB就是该圆弧段的弦长，可以直接量取，在直线 AB上可以测设其中点H，量取从点H出发、垂直于直线AB、与圆弧相交于点M的垂线HM，由此可以确定三点 AMB的相对位置，由三点确定一个圆的定理可以确定圆弧段AMB的大小和形状。
当圆弧的半径比较大时，直线上的中点和垂线无法确定，如图4所示
图4
在圆弧段上任意标识一点A，在圆弧的开端 、末端分别做标识点B、C，通过测量三角形△BAC的三边边长，就可以确定ΔBAC的形状和大小，在线段AB上作垂直平分线MN， 在线段AC上作垂直平分线EF，MN和EF相交于点O，以O为圆心，OA为半径作圆，画出圆弧。
3、科学的公用面积分摊计算方法
在保证实地测量数据无误的情况下，容易出现计算面积错误的地方，就是共有共用建筑面积的分摊。共有共用面积分摊按照产权各方有合法分摊文件或协议的，按文件或协议规定执行;无合法产权分割文件或协议的按共有建筑相关的建筑面积比例进行分摊，功能单一的多层住宅楼原则上采用一级分摊;商住楼、非住宅综合楼，房屋内各部位使用功能差异大，应根据其用途不同按相关面积比例进行多级分摊;商住楼的商用部位的楼梯间（不含有商业自用的）和突出屋面的楼梯间由整幢分摊;住宅部位的楼梯间由住宅分摊。
结语：
通过本文的分析和归纳可以看出，房产测绘中房屋面积测绘工作是其中一个非常重要的工作环节，它是房产管理工作的底层数据，我们需要针对测绘结果精益求精，严格控制测量误差，不断加强测量水平专业能力的提升，面对新设备、新技术要不断的提升自身测量水平，并运用到实际工作中，在实践中调整测量工具的最佳使用配置，最终使测量数据更精确，维护好广大群众的根本利益，也为不动产管理搭建更加准确的楼盘表，保证底层楼盘数据的准确性和稳定性，使电子登记薄更精准和更具权威性。
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