房地产项目前期手续十分繁杂，
涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；
不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同......
第一部分：房地产项目前期主要流程
第1步：编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。
第2步：取得国土局“用地预审意见”。
第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。
第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。
第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。
第6步：取得建委的“选址意见通知书”。
第7步：取得发改委的“招投标方式通知书”。
第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。
第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。
第10步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。
第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。
第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。
第13步：取得规划局的“用地规划许可证”。
第14步：取得建委的“征地计划通知书”。
第15步：取得国土局的“建设用地批准书”。
第16步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”
第17步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”
第18步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”
第19步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”
第20步：委托勘察院进行地质勘探，取得“地质勘探报告”
第21步：取得建委的“年度施工计划通知书”。
第22步：设计院完成归证报批图纸设计，取得规划局的“工程规划许可证”
第23步：与原土地方完成安置补偿工作，签订“安置补偿协议”
第24步：完成水、电、气、暖、信、路等市政供源方案设计，取得市政院的“市政源方案”
第25步：取得园林局的“树木伐移许可证”
第26步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”
第27步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”
第28步：取得国土局的“国有土地使用证”
第29步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格书”
第30步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。
第31步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。
第32步：委托拆迁公司完成现场三通一平。
第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。
第34步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。
第35步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。
第36步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。
第37步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。
第38步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。
第39步：取得建委的“施工许可证”。
至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。
规划部门的审批流程是：
控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证
房地产项期审批详细流程
一、工程规划许可证
工程规划许可证是规划审批的最后一道手续，拿到后即可到国土局办理土地证，到建委办理开工证，此证意义重大，为通常所说所的五证之首（五证为：工程规划许可证，土地证，开工证，销售证，房产证），前期审批不出差错，至此已无太大悬念，如果办不下来，多半是之前某道手续有问题，出了后遗症，或是政策突变，暂停审批。
准备材料如下：
1、申报人委托书；
2、申报表；
3、立项批复；
4、年度施工计划；
5、规划意见书；
6、方案审查意见；
7、用地预审意见；
8、环保意见；
9、用地规划许可证；
10、勘察设计中标通知书或登记表；
11、报规证所需全套施工图；
12、档案登记表；
13、人防审查意见；
14、消防审查意见；
15、交通审查意见；
16、其它。
二、用地规划许可证
当用地是新征集体土地或占用别人的土地时，须办理此证，自有用地建设项目不用办。
1、规划意见书；
2、立项批复；
3、方案审查意见；
4、用地预审意见；
5、环保审查意见；
6、钉桩成果通知单；
7、选址意见通知书；
8、与原土地签订的安置补偿协议
三、方案审查、整套设计方案、日照测算
审查设计方案以前为规划审批一项内容，后精简审批环节时取消，取消后引起诸多问题，后又恢复，目前不属行政许可事项，建设单位“自愿”请规划局提供技术指导。
审查内容和标准主要是看方案是否在遵照规划意见书的要求进行设计，同时是否又符合各项建筑设计规范，间距、遮挡、退线、日照、出入口、面积、高度、容积率、覆盖率、绿化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。
提交材料有：
1、整套设计方案（包含：总平面图，各层平立剖面图，设计说明，效果图等）；
2、规划意见书；
3、立项批复；
4、用地预审意见；
5、日照测算；
6、其它。
四、规划意见书、“规划意见书（条件）”、“规划意见书（选址）”
规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一，分“规划意见书（条件）”和“规划意见书（选址）”二种，其中内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标的约定和认可，自有用地项目下发“规划意见书（条件）”，新征用地项目下发“规划意见书（选址）”。
申报“规划意见书（条件）”提供材料如下：
1、建设申请；
2、申报表
3、经办人委托书；
4、1：500或1：2000地形图；
5、土地证和房产证；
6、规划总平面图；
7、上级意见（视情况）；
8、用地预审意见；
9、环保意见；
10、立项批复；
规划意见书为一个项目能否建设的决定性文件，有了它以后所有环节的审批理论上不会再有大的问题，审批标准有二个：一是看建设要求是否与控规一致，二是看所建项目是否为政策允许。第一条简单，第二条有点复杂，哪些项目让建，哪些项目不让建，不同单位不同的建设内容审批尺度标准不太一样，有总的原则，又需要一事一议。
“规划意见书”批复样件
五、土地变性、用地性质
城区每一寸土地的用地性质均已确定，而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定，远郊区县乡镇范围也基本如此，如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符，则建设申请100%不会得到批准，两种解决办法，或改变建设内容，或申请改变土地性质。
“土地性质”有几层含义：一是指是国有土地还是集体土地，二是指该幅土地允许做什么用、建什么项目，此处土地变性指的是第二条。
土地性质大致分为以下几类：住宅用地（R表示）；商业、金融、办公、科教文卫用地（C表示）；
工业用地（M表示）仓储用地（W表示）；公路、铁路、港口用地（T表示）；城区道路、广场用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村镇集体用地（E表示）
土地变形即指以上各种性质的相互转换调整，什么样的调整能得到规划局或政府的同意，并无明确的法律法规和条纹规定。
大致原则是：
1、顺向调整较易，逆向调整较难
2、市政、公益、重点项目调整较易，经营性项目较难
3、国家部委、央企、部队武警项目调整较易，地方单位、私企较难
4、与城市发展方向和政府工作思路吻合的较易，反之较难。
5、运作程序正确，方式方法得当调整较易，反之较难。
6、没有后遗症，不会引发居民矛盾和麻烦的较易，反之别想。
六、控规调整、规划意见复函、控规修改完善通知书
目前规划局对项目进行规划审批的依据是控规，若建设要求与控规不符，则规划审批无法进行，
解决办法之一是建设单位按控规要求进行建设，办法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整。
政府为维护城市规划的严肃性和稳定性，不同意调的时候要多于同意调的时候，且尺度把握无量化标准，但总的原则是：
1、省级单位、部队酌情考虑，其它从严；
2、不会引发周边矛盾和社会影响的酌情考虑，其它从严；
3、要求明显合理，或原控规明显缺陷的酌情考虑，其它从严；
4、重点项目、政治项目、领导批示项目酌情考虑，其它从严；
单体项目调整一般由现土地方提出申请，区域性规划的调整一般由地方政府出面。
控规调整无法定办理时间，耗时费力，程序复杂，涉及部门人员众多，最后需报市政府批准，申请单位要提前有心理准备。