一设计优化的重点
1.项目论证阶段优化重点：
（1）土地性质是否有调整机会。土地变性，如写字楼变公寓；规划要点调整，如商业比例、容积率调整（偷面积或主动减低容积率）；市政条件的利用。
2.概念设计优化重点：
(1)做好项目周边环境调研。项目地理位置、自然景观、配套、地质情况；项目竞争对手楼盘情况（“适度”领先配置）；做好用地分析，成本估算。
(2)“多个”概念方案比选。产品类型比例、交通分析、功能分区、景观分析、土方分析、设备房分析、商业配套、地下室设置、人防设置、停车设置等分析。
3.方案设计优化重点：
（1）分析客户群真实需求，分析客户敏感点，精准定位控制成本。
（2）非销售公建配套建面与客户需求间寻找平衡点，提高可售面积比例。
（3）容积率、建筑密度的把握。提高土地价值，多布置高端产品在优势位置。
（4）住宅平面、单元、户型和户型面积。
（5）建筑效果和成本双赢的建筑布局。
（6）窗地比、建筑周长面积比、屋顶复杂程度。
（7）平衡总价控制与单价控制。
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4.地质勘察设计优化重点：（1）技术问题：地基承载能力；地下水位，特别是抗浮设计；不良地质条件的分析；场地周边管线。
5.基坑边坡、地基设计优化重点：（1）岩土工程的设计控制，经验占70％，计算占30％；（2）基坑与边坡根据性质采取不同保险系数。
6.地下室设计优化重点：
（1）地下室水位，特别是抗浮计算水位深度；（2）地下室高度；（3）地面覆土厚土；（4）消防车道的位置；（5）设备机房及车位的布置；（6）地下室位置同主体的关系；（7）管线路由及层高。
7.结构设计优化重点：（1）结构比选，结构与空间的关系；（2）荷载布置优化；（3)计算优化；（4）构造配筋。
8.设备选型优化重点：（1）综合建安、运营、安全，使用年限及品牌；（2）设计重要性及客户敏感度，材料性价比选；（3）机房面积大小。
9.建筑施工图设计优化重点：（1）功能性问题；（2）构造措施；（3）施工图深度。
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10.场地设计优化重点：（1）场地设计优化内容：场地总平面设计、场地道路设计、场地竖向设计、场地管线综合设计、小市政同大市政的关系。
11.景观成本优化重点：（1）重点部位提高成本，优化非重点部位；（2）利用景观成本在总建安成本中“调节池”的作用。
12.外围护结构保温设计优化重点：（1）选择性价比合适的保温材料；（2）综合考虑窗墙比、遮阳等。
13.门窗工程设计优化重点：（1）门窗适当减少分隔，大幅度降低型材含量；（2）适当减少开启扇数量，减少五金使用；（3）满足受力条件下，调整型材截面，降低型材含量。
二设计成本优化关键指标
设计与成本控制密切相关，房地产住宅项目设计阶段成本优化的关键指标分五大部分如下：
1.建筑成本关键指标
2.机电成本关键指标
3.精装修成本关键指标
4.景观绿化成本关键指标
5.市政配套成本关键指标
三设计成本造价控制理念
1.从源头抓起，着手大局为之上策
一般来说，建筑的成本在建筑方案确定的时候就基本决定了。想省钱，结构专业应提前介入，提醒设计人员不要采用费钱不讨好的建筑方案和建筑造型，提供可变通、结构可行的备选建议，大到建筑的规则性、柱网的布置，小到局部建筑造型的处理，建筑轴网的规则性等。
2.中间过程入手，抓结构方案为之中策
现在大的项目都流行国外出方案，国内做施工图。这种情况下，只能在现有方案中选最优的结构方案。根据不同烈度不同建筑类型，采用不同的结构类型，抗震等级是不一样的。另外不同的建筑结构类型有着不同的构造措施，这对于含钢量有着很大的影响。
问题：小高层住宅，可以用纯剪力墙结构、框架、框剪、异形框剪、短肢剪力墙结构。考虑建筑功能要求，一般会在纯剪、异形框剪、短肢进行选择。哪种最省？
分析：纯剪与短肢比，无疑纯剪省。同一抗震要求，短肢配筋率1.0%~1.2%，纯剪0.5%，但短肢的抗震性能更好。纯剪与异形框剪比，异形框剪抗震等级高一级，肢端配筋率等构造措施限定了受力钢筋须大于14、16，体积配箍率也不可小觑，省的只是混凝土，而混凝土和钢材的价格差距近30倍。纯剪虽省也有讲究，周期扭转不达标不一定是墙少了。适当的调整墙的位置，尽量外围布置，减少中部的剪力墙数量。控制好结构的宏观参数，往往带来的经济效益和安全效益不是死抠钢筋能够实现的。
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3.抓配筋，省小钱为之下策
省的虽是小钱，却是甲方最在意的，也是最直观的。如何省的好还不牺牲强度安全储备？如：在以计算剪力控制的梁柱箍筋上可采用Ⅲ级钢小直径大间距替换Ⅰ级钢的大直径小间距，省钱还提高了强度储备；高强混凝土替换低标号混凝土；采取通长钢筋与分离式钢筋配合使用等。
四设计阶段成本控制措施
从地下面积、窗地比、外立面及无效成本等方面来重点分析方案设计阶段的大头成本如何控制：
1.尽可能减少和科学利用地下面积
经验证明，如果地下室的面积超过建筑面积15%就不具经济性了。地下室面积越大，投入越高，分摊成本越高，可售比越低。因此，要严格控制地下室面积，控制土方开挖量，控制以赠送地下室面积作为卖点；联排别墅慎用地下停车方式，减少大开挖的地下室。
地下车库设计措施：一是在车位配比上尽可能与政府博弈，取得优惠政策；二是可通过配置机械立体停车库达到车位配比；三是在地下室功能布局上注重设计合理性，充分利用空间；四是通过车位划线和单双行合理动线设置，来尽可能增加停车位数量；五是通过设计地上停车位来实现车位配比。
2.控制窗地比减少开窗面，实现门窗节能并降低成本
窗地比是指窗洞的面积与地上计容面积（不含地下室）的比例。
开窗越大，意味着成本造价越高，对节能保温的要求越高。控制窗地比就是控制外立面门窗的造价，外立面门窗造价比钢筋混凝土的结构造价要高得多。因此，要控制窗地比及过多过大的开窗面，并控制会影响门窗节能和造价的设计方案。
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首先，通过项目定位和成本标准化，来控制窗地比的比率，通过指标来控制。比如普通住宅的窗地比在0.21～0.23，别墅的窗地比可达0.3。
其次，通过门窗和立面分割方式减少耗材。凹凸越少、窗洞越小，节能保温越容易配置，采用普通玻璃、型材就能满足。
再次，窗开启方式、型材品牌和五金配置标准会影响成本。比如：平开窗比推拉窗要贵，会用更多五金材料，可通过设计来控制标准。
3.降低外立面率，优化工艺设计
外立面率，是指扣除窗门洞的外立面装饰面积与地上计容面积的比率。
控制外立面率、外墙面保温层与外装饰面的造价及施工模板的损耗、措施费的增加，是减少成本的重要举措。
首先，外立面越平整，成本越低。
其次，外立面率又与不同的设计风格相关，建筑风格的定位要与初始成本指标结合起来。比如地中海轮廓简单成本低，英伦风格比较复杂成本高。
再次，材料方面主要靠设计发挥，将普通材料做出优质或高端的设计效果。例如，大面积石材如果没有体现立体感，远看跟涂料没有区别，好的真石漆也可以达到这种平面效果，但成本造价却低得多，像砂岩的成本为800～900元/m2，加上施工费，要达到1200～1300元/m2，如果线条复杂，则到2000～2500元/m2，造价非常高，而真石漆可能才120元/m2左右。
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此外，保温材料要满足消防和节能保温的要求，可找新产品、新工艺来替代。比如，抗反射保温材料，同一涂层既抗反射又保温，可以节省工序和成本。
4.不均衡使用成本，规避无效成本
无效成本对整个销售没有溢价，没有带动销售、扩大品牌影响的价值，比如砸掉重做的成本、存货的资金成本、容积率浪费、结构含量过大增加的成本等。如围墙的石材压顶10公分就足够了，有项目却采用整石雕刻，分开压顶也能实现相同的效果。
总结：
一言以蔽之，永远要围绕客户敏感点来进行产品质量-成本优化配置。成本是活的，不是死算，要切记房地产开发投入的核心点——成本投入只为创造价值、获得利润服务。