一、大产权房
“大产权”就是全产权。是指开发商出售时具有政府颁发的商品房预售许可证。业主购买后,具有合法房屋权证,并具有房屋土地使用证的房屋。大产权房包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房,都属于大产权房。
二、小产权房
“小产权房”并不是法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发的,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。
乡镇政府发的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案,所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
小产权房分为3种:
(1)在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,非本村的市民不能购买。
(2)在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
(3)各类农业园或养老院的别墅。
(4)在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。
三、小产权房与大产权房的区别
1、大产权房
(1)大产权房的房产证由国家颁发,被国家认可和接受。
(2)职工可以自由出售或转让大产权房,没有时间上的限制。
(3)大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的,销售对象可以是任何人。
(4)购买大产权房之后,购买者可以自由进行使用、出售或转让,不用补缴任何费用。
2、小产权房
(1)小产权房的房产证由乡镇政府颁发,不是国家颁发,个人并没有实际的产权,也不受法律保护。
(2)个人想要转让小产权房,必须在购买满五年之后才能够进行。
(3)小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有,并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
(4)购买小产权房之后,若要再转让,必须补交土地出让金,否则便不能够上市交易。
四、购买小产权房的风险
1、无法办理房产证、产权证
小产权房,没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规,有效的房产证。这是小产权房最大最严重的问题。
2、无法进行银行贷款和抵押贷款
购买小产权房没有房产证,没有经过备案,就不能去银行做贷款,只能一次交清房款;同样未来也不能拿这个房子去银行做抵押。
3、拆迁补偿难,质量没保证
因不是房屋合法所有人,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者将来遇到拆迁,将得到补偿,你的孩子就不能成为”拆二代“。且小产权房屋违反国家政策被强拆后,购房人很可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的艰难局面。
另外开发商在建设小产权房屋时,为赚钱会偷工减料,职能部门也一般不会监管这些房子,在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题,一旦发生房屋质量纠纷,购房者基本无法维权,最终只能自行承担损失。
4、小产权房交易难
小产权房若向非集体成员的第三人出售,因其没有房产证而无法完成产权过户,小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议,达到一房二卖或是多卖的目的,第三人的利益根本得不到保证。