摘要：智慧城市是新时代城市发展的必然趋势，而智能建筑的发展是通向智慧城市的必经之路，智能建筑的发展有利于提高人们的生活质量，改善人们的生活水平。传统的智能化建筑运营管理后期需花费大量成本，导致智能建筑后期运营方面无人问津，住户对于智能化建筑的体验感无法达到最佳状态。因此，如何降低智能建筑系统运营维护的成本至关重要。文章针对BIM技术在各模块智能化建筑运营管理方面进行分析,通过分析传统智能化建筑运营维护管理中遇到的困境，提出BIM技术在该方面的可行性和发展前景，供业界学者交流探讨。
关键词：BIM技术；智能建筑；运营维护管理
智能建筑已成为当今世界城市发展中不可或缺的部分，而其后期运营与维护是智能建筑可持续发展的重要条件。以下针对BIM技术在智能化建筑运营管理中的应用情况与传统的智能建筑运营管理中存在的问题进行对比，分析BIM的技术应用点，通过具体实例来说明BIM技术对于建筑行业发展的优势。
1概述
1.1BIM。BIM的中文全称为建筑信息模型，是将各项相关数据和信息作为基础模型应用于建筑工程项目，贯穿于建筑工程项目的各个管理阶段，发挥着统一协调的作用。在建立模型的同时，可以实现高效创新的管理模式。整合各项相关信息和相关数据，使工程技术人员能够在建筑发生各种情况时，及时、高效地做出判断，采取应对措施，有效提高项目建设质量和运营管理水平。1.2智能建筑管理系统。智能建筑的运营管理是对系统进行优化设计，并结合计算机、通讯、控制、感应等智能化技术，以达到最优组合的结果，从而显著提高智能建筑的运营管理能力。简言之，智能建筑就是为业主、物业管理人员等提供更加舒适方便、节能高效、安全的建筑物。1.3运营维护在智能化建筑中的作用。房屋是一种特殊的消耗品，随着设计建造和使用年数的增加，部分墙体难免会出现劣化。经过长时间的使用后，管道和设备也会出现故障，这都会影响业主的生活。维修过程中，也可能出现效率较低、人员较多、水平较差、成本较高的情况。因此，为保证设备正常运转，对所有建筑物都要进行预防性维护以及定期检查和修理，尽可能避免突发事故的出现，产生不必要的后果。BIM在智能建筑中的应用，将为其运营维护管理带来诸多便利。
2传统智能建筑运营维护管理中遇到的问题
2.1效率低。传统智能建筑将前期的规划建设阶段与后期的建筑物运营维护管理阶段进行分割，相互联系不紧密，管理模式不完善。运营维护建筑物时，需要物业管理工作人员对建筑物的前期数据、相关信息重新进行多方面沟通和整合，增加了运营维护管理的时间，工作重复性较大，降低了有关建筑物信息使用效率以及运维管理整体效率。2.2成本高。高强度的运营维护管理物业服务、产品设备质量参差不齐、运营维护管理人员水平与素质有所差别等情况，使智能建筑在运营维护管理中存在成本过高的问题，而过高的运营维护管理成本导致无人管理物业系统，出现了只建设而不管理的局面，且一般建筑物使用阶段的维护费是其建造阶段的9倍左右。目前，市面的设备水平高低不齐，无法保证产品质量，一旦出现问题不能正常使用，就会因更换设备增加运营维护管理的成本，这些都阻碍了智慧建筑的可持续发展。2.3人员多。依靠传统方式对智能建筑物进行预防性维护以及定期检修维护，会耗费大量人力。首先，建筑物占据空间面积大，检修人员对建筑物进行检查，往往需要依赖图纸，工作效率不高。其次，在检查过程中发现问题进行汇报，组织专业人员开会集中讨论，找出相应的对策。最后，再派相应维修人员进行维修。这一过程从开始到结束，现场访问和沟通次数较多，人员使用量较大。当设备不能正常运转时，由于整个管理系统过于庞大，包含大量设备数据信息的采集和分析，需要大量的人力、物力和技术支持，难度系数增大，工作效率降低。2.4水平差。物业维护管理智能化系统的操作维护人员存在知识面单一、技术操作水平不高、对系统及设备的理解不够透彻等问题，主要体现在智能建筑运营维护出现问题时，往往首先依靠二维图纸，而专业人员主要依靠过往经验对问题进行判断，甚至紧急状况下，凭个人直觉做出判断，这都是造成智能建筑运营维护管理水平差的原因。
3BIM技术点的运用
3.1可视化。可视化的优点在于能够增强人们对于信息的理解与交流，将复杂的事物简单化。使人们处理信息更快，因为大脑相比从书面得到的二维信息，更加容易记住通过视觉所捕捉到的三维信息，因此，可视化是一种非常清晰的沟通表达方式。通过数据可视化的形式可以清晰明了地将原来的二维图纸模式转变为现在的三维可视化模式，通过三维可视化全方位、精细化、多维度增加项目的真实性，实现对项目内原本无法表现的部位进行可视化描述，通过VR、AR、显示屏、视频等形式表达数据。3.2模型轻量化。模型轻量化可以解决部分建筑项目数据模型过于庞大而出现浏览困难的情况，若将庞大的数据全部引入系统当中，很容易导致系统无法运转甚至崩溃。模型轻量化是指将不需要的数据模型进行拆分，只提取出需要的数据模型，减少运维系统的负担，保证系统稳定运行。同时，不影响原本的数据情况，不会产生任何数据丢失的现象。如同我们频繁使用的压缩文件，只打开提取需要的部分进行解压，其他暂时不被需要的信息数据被压缩至较小的内存占比。3.3数据集成与传递。利用BIM、物联网、大数据等技术将单一项目信息集成，建立信息数据间的连接，让各信息系统协同作用。信息集成与传递的优点在于能很好建立不同区域的数据连接并进行科学配置，同时同地应用上、下两个区域数据信息的集成，不必单一拿出某一区域进行独立分析，再人工进行数据合成。例如，将视频系统与设备管理系统进行配对，然后将设备信息数据传递到运维平台进行分析整合，以更细化的形式表达数据。
4BIM技术在智能化建筑运营管理中的应用
同济设计院集团大楼总建筑面积64522㎡，其中，包括办公区、活动区、会议室、报告厅、展厅、餐厅、咖啡厅、停车场、中控室等功能区域。以该办公楼作为试验基地，将BIM技术与智能化建筑有机结合，应用互联网技术架构，以物联网、大数据、人工智能技术为核心，通过打造精细管理、高效办公、智慧生活的方式，促进该办公楼运营管理质量提升。
4.1将BIM技术应用于设备管理系统。本项目中，将设备存储的数据以及基本运行信息通过BIM技术整合到一个可操作系统内，再利用BIM技术的可视化功能，实时动态观察设备三维画面。办公大楼内的工作人员可以实时查询设备相关信息，了解设备运行状态，并根据当前运行状态，提前预测可能会出现的问题，及时进行维修，以有效提高设备的运行维护效率。例如，当管理人员查看集团大楼内某个正在作业设备的运行状态时，不需要进入现场，只需打开BIM监控就可以精准定位、远程查看需要作业的位置和作业人员的工作情况，大大提高管理人员的工作效率。
4.2将BIM技术运用到能源管理系统中。能源管理系统要将BIM技术、物联网技术有机结合。将建筑中的能源数据整合到BIM综合数据库内进行数据分析，利用BIM技术与物联网的有机结合，可以实时信息记录、信息传递、信息分析智能建筑内的能耗数据。系统还可以远程检测室内温度、湿度、室内CO2浓度等数据。例如，检测大楼内的办公区温度变化，自动分析能耗情况。当温度较高时，自动开启空调冷气系统；当温度较低时，自动开启空调热气系统；当温度适中时，关闭空调系统。这样既能保证员工舒适的工作环境还可以节约能源，提高能耗管理精细化水平。当能耗出现异常时，精确定位到能耗异常位置并开启警报，保证项目管理人员及时作出判断，有效避免能源浪费。
4.3将BIM技术应用于智能控制系统中应用。物联网技术的同时可将自动控制、传感器、数据自动分析系统统一接入BIM数据库平台。提前预设各设备信息正常指标区间，基于BIM可视化技术，监测设备运行状态及周边环境状况，再通过数据传递进行远程操控，实现智能化远程控制。例如，当办公楼内展厅区域的设备停止运转时，首先通过数据库平台端远程操控，重新开启设备运转模式，若设备可重新运转，就不必派出人员进行调试，节约工作效率，减少运营维护管理的时间成本和经济成本。
4.4将BIM技术运用到安全管理系统中。安全系统作为智慧建筑的重要组成部分之一，已经渐渐发展成为可视化监控、报警、感应、智能分析的集成系统。在一些大型智能建筑、公共智能建筑、高层智能建筑中的人流密集区，发生突发事件时能够及时处理至关重要，而通过BIM技术的运营维护管理，可以分析并紧急处理突发情况。例如，当办公楼内发生火灾时，BIM运营管理系统接收到突发事故信息，该管理系统即刻自动触发火情警报，及时通知楼内人员火灾的发生，并即刻锁定发生火灾区域的位置，通过控制系统查询着火区域周围的环境和附近设备的情况，同时喷洒式感应器自动开启灭火模式，为管理人员及时找出适合的疏散应急通道。发生突发事故时，基于BIM技术的应用，为救援提供了重要信息，最大限度地争取救援时间，有效避免各种损失。
4.5将BIM技术运用到空间管理系统中。空间管理系统主要将BIM应用在定位、监控、消防、照明、疏散等方面。第一，可以通过BIM模型快速定位发生紧急状况的具体位置，并及时查看周边的疏散通道和需要保护的重要设备，快速做出应急对策。第二，以往的空间结构内部信息都在图纸上，需要专业人员自己查找相对应的信息，再解决问题。通过BIM可视化功能建立三维模型，可以调取空间结构内的数据和信息。例如，检修维护地下管道、线路时，能够精准快速地获取不能拆除管道线路的信息，避免在维护修理时引起不必要的麻烦。第三，合理计算空间数据信息，可以有效提升空间资源配置和公共资源利用率。
5结语
综上所述，BIM技术在智能化建筑运营管理中的合理运用势必为智能建筑的可持续发展带来便利与优势，可以实现运营管理水平提高、效率增加、成本降低的目标，具有一定的现实指导意义。BIM的发展前景广阔，其实际运用也具有操控性，在科技引领生活水平提升、生活促进科技水平发展的良性循环下，我国的智能化建筑发展前景广阔。
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