谈谈住宅小区智能化建设

摘要：住宅小区的“智能化”是社会信息化的必然趋势，是当代科学技术在住宅产业中的综合应用，旨在改善住宅功能，优化居住环境，提高生活质量。如何从实际出发，建设适合国情的智能小区，在此，笔者谈谈在工程实践中的一些认识和体会。

关键词：智能住宅控制中心网络

1住宅小区智能化

所谓的智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅区内的各功能子系统，以综合布线为基础，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。通常智能化大厦是“三A ”系统，普遍认为智能化住宅小区也为“三A"系统，它们分别是：

1）安全自动化（SAS- Safe Automation Sys-tem）

包括室内防盗报警系统、消防报警系统、紧急求助系统、出人口控制系统、防盗对讲系统、煤气泄漏报警系统、室外闭路电视摄像监控系统、室外的巡更签到系统。

2）通讯自动化（CAS一Communication Automation System）

包括数字信息网络、语言与传真功能、有线电视、公用天线系统。

3）管理自动化（MAS一Management Automation System ）

包括水、电、煤气的远程抄表系统、停车场管理系统、供水、供电设备管理系统、公共信息显示系统。

2小区智能化系统的构成

2.1安全自动化系统

2.1.1室内部分

住户室内红外线探头、紧急救助、煤气泄漏、门磁系统、所有信息连接到住户室内防盗智能控制主机。该主机负责数据采集、数据分析把分析结果传送到控制中心、由控制中心电脑作处理。显示及打印情况、通知值班人员及110报警中心；其各部分组成功能如下：

1) 红外线防盗探测器在住户室内每个入口及窗口安装红外线探测器，当有人非法进入时，红外线探测器触发报警，将信号传送至室内防盗主机，发出声光信号，主机并将此信号送至小区控制中心，控制中心电子地图，即显示出哪一栋。哪一户、哪间房发生何种类型报警，值班人员即可调度就近保安人员现场查询及处理。

　　2) 煤气泄漏报警及自动关闭门系统在厨房和厕所各安装一个煤气泄漏报警器，一旦有煤气泄漏，即触发报警；一方面其自动切断煤气供应，另一方面如前述途径通知中心控制室由控制室值班员作处理。

　　3) 消防报警系统。在客厅安装烟感或温感，当住户发生火灾时，触发报警，并将信号传送到报警中心。

4) 紧急救助系统。当家中有紧急事情发生如生重病、有盗贼闯入，需要求助时，按紧急按钮，家庭主机即将信号传至控制中心，值班人员接报后即派人赶赴现场处理。

5) 门磁系统。在门框上边中央位置安装一对门磁，当有人非法打开大门时，即报警，主机即将信号传至控制中心。

2.1.2室外部分

室外部分分下面几个系统：

1) 小区摄像监控系统。在住宅小区出入口，主要路口及围墙边绿化带、地面，地下停车场设有监控摄像机，在控制中心值班人员24小时监视摄像机画面，并可24小时录像存储，提供犯罪证据。

2) 周界红外线对射报警系统。在围墙段设周界红外线对射报警系统。当有人非法越栏时，即报警，并触发周界摄像机跟踪摄相及录相。

3) 保安巡更签到系统。小区相应位置设立巡更签到器，规定保安人员巡更路线及巡更时间，保安人员配带签到器巡逻，控制中心的电子地图上就会显示出所有保安人员（配签到器的）所在位置。当保安人员在规定时间内没有到指定地点巡逻，控制中心即发出声光报警信号，中心即可查询其位置，并用保安对讲机联络。

2.2通讯自动化系统

2.2.1利用电讯网络作为传输网络

通讯自动化系统有赖于外部网络的建设，如特发小区综合楼，邮电局设有商业网，光纤直通。传输速度快。传输效果好，并可提供ISDN业务（Integrated Services Digital Network）即综合业务数据网。它有四大特点：

1) 它是以综合数据电话网（IDN）为基础发展而成的通讯网；

2) 它支持端到到端的数字连接；

3) 它支持电话和非电话各种通讯业务；

4) 它提供标准的用户网络接口。

它的最大优点是：能在一对普通电话线上为用户同时提供电话、传真、数据和会议电视服务，并有较高的接人速度。能以128KBPS的高速度接人INTERNET和视聆通，真正实现网上冲浪。（普通电话接人最高速率为56KBPS）这样以借助于邮电的商业网1SDN业务而建立的家庭网络，完全可以提供与公司环境相同的工作条件，如果喜欢在家工作，你可以把家庭计算机网络连接到办公室的计算机网络上。要成为SOHO一Small Office Home Office）族也并非天方夜谭。

这里顺便说一下，家庭计算机网络与家用电器的连接。日前从一份报纸上得悉，美国微软公司目前正与世界上几大家用电器生产商洽谈合作计划，计划利用微软公司的产品运用于家用电器的计算机控制。如果实现的话，不远的将来，田螺姑娘的神话就会变成现实。届时，计算机系统就会象一个非常称职的保姆为你承担一切家务安排。如：准时叫你起床、调节室温、照明光度、上网购物、准备食谱、播放音乐、处理电子邮件、搞卫生清洁等。当然要用上这些先进东西，有赖于国民经济的发展及个人收入的承付能力。

2.2.2利用有线电视网络作为传输网络

现在小区住户都接有线电视，有线电视天威网是一个双向的HFC网络，采用频率分割，数字压缩调制技术，除了传送常规的电视信号外还可以进行高速的数据传输，实现图象、数据和语音的三线合一。住户配备CABLE MODEM，通过个人电脑就要以在家进行电子邮件的传递、远程网络登录、股票实时操作、可视电话、传真服务、在宅购物、远程医疗诊断、安全监控、三表自动抄送等。

2.3管理自动化系统

2.3.1小区车辆出入管理系统

小区车辆的出入及收费采用IC卡管理系统，对长期用户可用月卡，对来访车辆可用临时IC卡，所有IC卡均经读卡机自动收费。

　　在小区出人口设置摄像机对来往车辆进行自动监控，把车辆的资料（车牌号码、颜色等）传输到管理中心软件中。当有车辆离开时，司机所持的IC卡必须和电脑资料一致，才能升杆放行。

2.3.2小区自动抄表系统

小区目前都是集中抄表，但基本上使用的机械表，而近年来电子水表、电子煤气表、电子电表已开发出来，三表的远程抄表系统也日趋成熟。三表输出的脉冲信息由计数器读出，储存于EPROM中，再通过网络传输到控制中心，控制中心计算脉冲数量读出三表读数，并打印出来。先进的可以与银行联通，定期通过银行系统扣费，从而实现远程抄表与自动扣费结合。

2.3.3小区设备管理系统

现代住宅小区普通都选用恒压供水系统和VVVF电梯。这些都为实现小区设备管理自动化提供了先决条件。通过有关网络，控制中心可显示小区内主要设备如水泵、水池水位、电梯、高低压开关、路灯等的运行状况，并可通过软件控制设备，使设备运行于最经济合理模式中。当设备发生故障时，控制中心发生声光报警并通知管理人员处理事故。

3住宅小区智能化建设注意要点

3.1四大要素

“正确的认识、合理的需求定位、优化的设计、规范的实施”是成功地建设一个智能小区的四大要素。

3.1.1正确的认识

住宅小区智能化系统的实施是一项技术含量较高的工程，首先要有一个正确的认识，“智能化是一种拟人化的称呼，它不是智能化系统的简单堆砌，也不是意味着生活的”自动化“，更不是最新、最先进系统及产品的试验场。因此，业主对”智能化“系统工程的建设，不应盲目追求高标准、提出不切实际的要求或牵强附会，要有一个理性正确的认识。具体地说，”智能化“在住宅小区中主要是体现在以下三个方面：

1) 提供方便、快捷、经济的信息通信服务：应用计算机网络技术和通信技术，建立小区内的高速数据通信网络，适应信息时代人们多样化的信息通信需要。

2) 创造安全、舒适的居住环境：应用现代安全防范技术，建立小区必要的安全防范体系，同时综合应用各种现代技术手段，营造一个安全舒适的“居住”环境。

3) 建立高效、科学、便利的物业管理体系：应用计算机网络技术、软件技术、现代控制技术和IC卡等技术建立网络化物业管理系统。

3.1.2合理的需求定位

根据小区的特定条件，包括小区的规模和档次、配套设施、建筑布局、用户对象和投资情况等因素综合考虑，从实际出发，适度超前，以实用为目的，选择适合小区实际需要的系统和功能，即“量体裁衣”。

3.1.3优化的设计

在合理需求分析的基础上，对适用智能化系统加以优化设计和统筹考虑，寻找最经济可行的实现途径，以最少的投资换取最大的功效。

3.1.4规范的实施

规范的实施包括确定合适的集成商及供货商，制定分步实施步骤，规范的施工组织计划和安装、调试、试运行、测试、验收程序等。

3.2设计先行

小区智能化系统的实施必须与土建工程同步实施，首先应委托有专项设计资质的设计院或设计顾问公司进行总体策划，包括制定需求分析报告、初步设计、投资概算、分步实施步骤。经专家评审或业主认可后再正式进行施工图设计，施工图设计包括以下内容：

1) 各系统平面施工图设计

2) 各系统的系统图（非原理图）设计及功能说明

3) 与土建配合预留设备用房、管井及孔洞

4) 智能化系统配电设计

5) 工程预算

6) 撰写工程及系统产品招标或议标文件（包括技术及商务两部分）

7) 审核集成商的深化设计图纸（包括安装大样图、机房布置图、端子接线图等）设计文件一方面可作为管线施工图配合土建工程施工，另一方面可提供供货商报价，用以确定系统产品及其供货商，图纸文件和招议标文件一道作为向系统集成商招标的标书，经综合技术经济比较确定系统集成商（即总承包商），单体建筑内部分工程可单独委托其供货商负责施工（如相对独立的三表计费系统），小区总体工程宜由系统集成商统筹管理和实施。

3.3设计思想

衡量一个住宅小区智能化系统的成功与否，并非仅仅取决于智能系统的多寡、系统的先进性或集成度，而是取决于系统的设计和配置是否经济合理，使用、管理和维护是否方便，系统及产品是否成熟适用，因此，设计应遵循以下原则：

1) 以人为本 “人”是住宅小区的主体，系统设计应紧紧围绕着人们的实际需求，以“实用、简便、经济、安全”为原则，同时照顾不同层次、不同年龄用户的需要，满足“居住”这一特定使用功能。

2) 适用性当今科技发展迅速，可应用于住宅小区的技术和产品层出不穷，设计选用的系统和产品都应能使用户得到实实在在的受益，满足近期使用和远期发展的需要。在多种实现途径中，选择最简便、最经济可行的途径。

3) 可行性以现有成熟的系统和产品为对象设计，同时还考虑周边信息通信环境的现状和技术发展的趋势，并兼顾主管部门归口管理的要求，使设计的方案现实可行。

4) 先进性系统的设计和产品的选用在投入使用时应具有一定的技术先进性，但不盲目追求尚不成熟的新技术或不实用的新功能，以充分保护业主的投资。

5) 可靠性系统的设计应具有较高的可靠性，在系统故障或事故造成中断后，能确保数据的准确性、完整性和一致性，并具备迅速恢复的功能。

6) 标准化、开放性标准化、开放性是信息技术发展的必然趋势，在可能的条件下，设计中采用的产品都尽可能是标准化、具良好开放性的，并遵循国际上通行的通信协议。应用软件尽量采用已商品化的通用软件，以减少二次开放的工作量和利于日后的使用和维护。

7) 可扩充性系统设计中应考虑今后技术的发展和使用的需要，具有更新、扩充和升级的可能，同时还应考虑系统的分步实施步骤。

8) 方便易用性小区智能化系统是面向各种文化层次包括老人和孩子使用的系统，系统及功能的配置以能给用户提供方便、快捷、舒适为准则，其操作应简便易学。

3.4分步实施

“智能化”系统的实施不同于机电设备的安装，应与土建工程同时进行，但也并不是要求全部系统和设备必须一步到位实施，是可以分阶段逐步实施的，现结合某工程实例介绍如下：

3.4.1需与土建同时实施的工程

1) 综合布线系统中的水平布线子系统管线敷设；

2) 可视对讲系统管线敷设；

3) 室内安全防范系统管线敷设；

4) 三表自动计费系统管线敷设；

5) 电话管线敷设；

6) 有线电视管线敷设。

3.4.2土建完工后装修前实施的工程

1) 综合布线系统中的主干布线子系统和信息插座的安装；

2) 上述子系统的其余安装工程；

3) 闭路电视监控系统管线及设备安装。

3.4.3需与小区地下室及裙楼土建同时实施的工程

1) 停车场自动管理系统感应线圈及管线预埋；

2) 巡更管理系统室内管线预埋；

3) LED电子公告栏系统管线预埋；

4) 综合布线系统中的水平布线子系统埋墙管线预埋（其它管线可在装修阶段走吊顶内敷设）。

3.4.4小区广场施工前实施的工程

1) 一卡通管理系统管线敷设；

2) 小区设备监控系统室外管线；

3) 综合布线系统建筑群布线子系统；

4) 可视对讲系统网络管线；

5) 三表自动计费系统网络管线；

6) 闭路电视监控系统室外管线；

7) 巡更管理系统室外管线敷设；

8) 公共广播系统管线敷设。

3.4.5土建工程全部完工后实施的工程

1) 信息服务中心服务器、数据备份等设备及系统软件安装；

2) 各系统主机设备、机房线路及软件安装；

3) 各系统调试；

4) 各系统试运行（通常为45天）；

5) 分系统验收及总验收。

3.4.6工程交付使用后逐步完善的工作

1) 应用软件的二次开发和逐步完善；

2) 网页建立、更新及系统维护。

3.5系统集成商及供货商的选择

3.5.1系统集成商的选择

工程能否依照业主和设计的意图顺利实施，系统集成商的作用十分关键，因此其选择一定要慎重，通常采用招（议）标方式来确定系统集成商，衡量的主要指标如下：

1) 公司具有一定的规模，技术、管理及施工人员配备齐全，人员素质良好；

2) 公司业绩、工程经验、经营情况和商业信誉良好；

3) 工程及产品性能价格比报价合理（非低价取胜）。

3.5.2供货商的选择

供货商的选择标准如下：

1) 公司业绩、工程经验、经营情况和商业信誉良好；

2) 产品具备有关行业主管部门的检验报告和销售许可证；

3) 产品技术先进、开放、成熟、性价比高；

4) 产品具备产地证明、出厂检验合格报告、进货渠道正常；

5) 产品具备产地证明、出厂检验合格报告、进货渠道正常；

4、小区智能化实现的几种方式

4．1小区总线制

首先建立小区的区域网，把各个子系统连接起来，然后区域网再与公共网络联通。这样就要小区综合布线充分考虑各子系统需要，充分利用系统的总线资源，将数据通讯、对讲、呼叫、报警、设备管理等信号的传输纳入该总线。尽量减少小区布线，节省投资。

4．2利用有线电视网络

目前国内有线电视网络的发展日趋完善，已基本实现了图象、数据和语音的“三线合一”，通过有线电视综合信息网的一根同轴电缆，就可以实现小区智能化的所有功能，而上这个网络有极大的开发余地。例如：目前在国外正时兴IP电话、WEB终端和数字电视，只要插在有线电视插座上即可。由此可见，有线电视在信息产业发展上将是电信网络最强有力的竞争对手。

4．3利用电讯网络

其实现模式基本和有线电视网络一样，在前面已经提及，故在此不再赘述

5结论

目前小区智能化正处于初始阶段，缺乏国家统一的标准和规范；其次是小区智能化建设有赖于国民经济的发展和国民总体素质的提高，一旦这些系统完善，用户便能方便快捷使用，让人花钱心甘情愿，物有所值；另一方面要实现小区智能化，还要得到政府各部门的支持，制定统一规划和相关法规。由此可见，要真正实现小区智能化，在我国仍需走相当的一段路。

参考文献

[1] 武晓明 . 谈智能化小区建设[J].山西建筑, 2004

[2] 董秀峰. 智能大厦系统功能集成的综述[J]. 建筑电气, 2006

[3] 周声涛. 关于智能小区发展的几点思考[J]. 工程设计CAD与智能建筑，20004

[4] 潘清艺. 信息化智能住宅小区建设初探[J]. 邮电企业管理，2001

[5] 李英武,孟艳兰; 我国建筑物智能化现状及有关问题探讨[J]. 电气时代, 2001. 04

致谢

这次毕业设计，我所做的是合肥地区房地产现状及发展前景分析，它的涉及面广、内容多，工作量大，做起来有一定的难度。在设计过程中，除了本人认真搜集有关资料，努力做好这次设计外，还多亏了老师和同学的帮助。

在这次毕业设计过程中，指导老师张丹丹给了我较多的帮助，无论是在市场调研阶段和初步设计阶段，还是从初稿到定稿，张老师都对我进行了耐心的指导，认真解答设计中遇到的疑难问题，并提出了许多宝贵的意见；在这里我对张丹丹老师表示衷心的感谢，同时也感谢周围同学对我的帮助。

参考文献

[1] 曹振良.房地产经济学通论[M].北京：北京大学出版社.2003.

[2] 谭书魁.房地产项目管理[M].北京:机械工业出版社.2004.

[3] 刘晓君.工程经济学[M].北京：中国建筑工业出版社.2003.8.

[4] 马都.房地产项目成本控制[M].北京：中国建筑工业出版社.2006.

[5] 范如国.房地产投资与管理[M].石油工业出版社.2004.3.

[6] 刘晓立.土力学与地基基础[M].北京:高等教育出版社. 2004.8.

[7] 单辉祖.材料力学[M].（2）.北京：高等教育出版社.2004.8.

[8] 丁烈云、毛鹤琴.房地产开发[M].（2）.北京：中国建筑工业出版社.2004.10.

[9] 沈养中.结构力学[M].（2）. 北京：科学出版社.2003.5.

[10] Smith, J.E. What determines housing investment? An investigation into the social, economic and political determinants of housing investment in four European countries[M]. Delft：Delft University Press.1997.

[11] 苏永强.建筑结构抗震设计[M]. （2）. 北京：科学出版社.2003.9.

[12] 包世华.高层建筑结构设计[M]. （2）. 北京：清华大学出版社.2003.3.

[13] Anderson, R.I, D. Lewis and L.V. Zumpano, X—Inefficiencies in the Residential Real Estate Market: A Stochastic Approach [J]. Journal of Real Estate Rearch.2000.

谈谈住宅小区智能化建设

相关文章