摘要：房地产项目具有与一般项目不同的特点：投入资金量大，需要更加专业的管理模式，项目持续周期长，涉及到许多不可预知的外部因素，很容易为项目设计带来变更。本文深入剖析当前房地产市场普遍存在的设计变更问题，在分析其原因的基础上，给出具有针对性的解决对策。
关键词：房地产项目 设计变更 管理对策
1、 引言
随着市场经济发展的逐步深入，我国的房地产市场已经渐渐褪去了改革开放之前的社会福利分配色彩，具有了越来越鲜明的商品市场的属性，与此相关的各项法律法规也逐步建立和完善起来。众所周知，房地产项目的投资额度巨大，建设周期一般为数年，在此期间的流动变现不易发生，因此在如此长的开发周期中往往会面临一些复杂多变的事件与过程，从而为项目设计带来变更。房地产项目设计的变更管理是十分重要的，关系到这个项目的后续工作流程，也关系到设计周期和建设费用。本文深入剖析当前房地产市场普遍存在的设计变更问题，在分析其原因的基础上，给出具有针对性的解决对策。本文的成果对于提高房地产项目管理水平具有比较好的借鉴意义。
2、房地产项目设计变更原因分析
房地产项目周期较长，常常会面临着各种内部与外部的问题。在项目开发的不同阶段，有不同的因素会导致设计变更，经过总结，主要的原因包括：
（1）来自相关法律法规的原因。房地产领域的法律法规，是对房地产企业与项目进行约束管理的一系列规定。房地产的开发周期较长，在开发期间，如果遇到国家对法律法规进行调整，或者出台新的规定，则会对项目的进展产生比较大的影响。
（2）来自设计阶段的影响。房地产项目的设计方案决定着该项目的进展，如果参与设计的工作人员中，有因为工作遗漏或者疏忽，或者责任心不强僧问题，使设计方案有所欠缺，则会导致将来出现设计变更，对项目造成影响。
（3）来自市政配套的影响。房地产项目由于关乎人们的工作与生活，因此会与不少市政设置发生联系。而是市政门的规划与进展，便会影响到房地产项目的进展，从而发生设计变更。
（4）来自决策调整的影响。在房地产项目的进展过程中，有时候会由于业主的战略目标发生了变化，而导致设计方为了适应这些变动而不得不对设计方案进行变更。由于房地产项目往往体量庞大，功能复杂，牵涉面广，所以在业主方调整其使用功能或者更换其建筑材料与设备时，均会影响到项目最初的设计方案，从而产生变更。
（5）来自现场施工的影响。房地产项目在现场施工时，如果因为施工方的疏忽或者管理的疏漏，以及设备质量、材料质量不达标等问题的发生，均会使项目难以达到预期的要求，设计者必须对方案进行调整，从而引起设计变更。
3 、房地产设计变更对策探讨
3. 1技术方面的对策
首先，房地产项目应进一步重视前期工作，对市场的发展趋势和规律进行细化的分析和评估。房地产项目建设周期长，市场在建设期间会发生各种各样的变化，从而为项目本身带来许多不确定因素。只有以科学客观的手段对市场和大环境进行分析预测，并做足各类准备工作，才能尽可能少的产生变更。其次，应为项目的管理组建专业化的人才队伍，从而以其丰富的经验与专业化的技术水准尽可能早地发现在设计方案上的遗漏之处，从而使设计变更的数量减少到最低程度，提高设计质量。第三，应该充分把握房地产项目周边的市政发展规划，通过积极主动地和市政部门进行沟通协调，及时获取市政发展和变动信息，尽可能减少项目后期的变动。第四，要实现流程化的设计管理，以尽可能降低设计变更的几率。
3.2.信息管理方面的策略
随着信息技术发展与应用的逐步深入，房地产企业设计的管理工作与计算机的相关性越来越大，并逐步引入各类信息系统来解决设计中的实际问题。房地产企业迫切需要建立一套基于信息技术的项目管理信息系统，提高管理流程效率，减轻工作负担。信息化管理模式在房地产企业中扮演着的不可或缺的角色，同时也在相当大的层面上影响着企业设计的效率。对这一部分工作进行信息化管理，也是房地产企业优化管理模式，提升管理效率，减少设计变更管理的重要部分。建立信息化平台，加强内部信息沟通，能够提高管理流程效率，减轻工作负担，改善手工处理业务的现状，信息系统的使用有利于房地产企业的部门之间更加快速地获取项目进度，使很多工序和专业的图纸做到部门之间的共享，发生设计变更的协调与处理更加及时。
3.3 合同管理方面的策略
目前，无论是房地产的财务与合同管理，还是项目完工之后的评估，均没有针对性的法律法规共双方遵循。加之建设单位的资质和情况各不相同，必须有相关的规范化管理策略，才能尽可能减少设计变更。首先应对项目设计的合同内容进行进一步完善，在合同中严格和详细地明确一旦发生设计变更的解决方法，在设计方与建设方的沟通前提下制定出详细的处理条款，从而使设计变更的成本损失减少到最低。此外还可以引入限额设计，在设计之初便对房地产项目的成本做出具体的限定，从而避免由于设计变更而引起的成本超支。
3.4基于责任管理的策略
首先应强调法律法规是否在项目进程中得到了严格的执行，项目的推进过程是不是与基本建设程序相符。如果过于走捷径而越过了必要的程序，便会为将来设计的变更留下隐患。其次应确定设计变更的具体责任者，并详细规定责任范围，使项目参与的各方均能知晓自身所担负的具体职责，从而使房地产项目能够如期完成。此外还应设立与项目任务完成情况相关的奖惩机制，通过经济的杠杆使项目任务的参与者提升积极性，负起相应的责任。
4、 结束语
房地产项目具有与一般项目不同的特点，首先是投入资金量大，其次是需要更加专业的管理模式，而且项目持续周期长，涉及到许多不可预知的外部因素，所以在项目的全周期中，管理者都必须面对充满变化的过程和不断出现的新情况。本文充分分析了房地产项目设计变更的原因，并给出解决方案。本文的成果把房地产项目的管理提升到更高的层次，从而使项目建设更加顺畅，有利于房地产市场的良性发展。
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