浅谈住宅施工图设计经验要点

【摘要】作为一名房地产公司设计部的工程技术人员，要时刻谨记施工图设计的四项基本原则“设计科学、功能合理、节省造价、便于施工”看似简单的十六个字，其中却蕴含了广泛深奥的道理。目前，房地产界关于住宅工程的设计领域，存在着多元化的形式：有的房地产商将户型设计完全依靠设计院、有的房地产商不惜重金请来国内外知名品牌设计公司来做方案，也有的房地产公司是以市场为基础，考虑多元因素在引导设计院完成住宅工程的户型方案。作为一个成熟的房地产企业应该完善自己的技术力量，立足于市场，多元化的看问题，利用经验引导设计院完成施工图设计。下面我们就从房地产公司设计部门的角度，结合某住宅工程实例，谈一下住宅施工图的一些设计要点。

【关键词】设计科学；功能合理；节省造价；便于施工

　　谈到施工图设计，首先要明确必须符合法规及相关规范要求，在满足规范的技术上力求做到设计科学、功能合理、节省造价、便于施工。这就要求房地产公司设计部的人员必须熟悉各类设计规范，在做建筑设计的时侯，除了掌握各类建筑规范，还要掌握大部分结构规范、了解剪力墙结构梁柱搭配的原理以及抗震要求。同时，还要根据经验合理的预留出水、暖、电等路由线路。除了这些还要了解市场，了解客户、了解材料、了解施工工艺，这样造出来的房子才会是精品。

　　下面我们首先了解一下该小区的参数，土地面积约为7.5万平米，容积率2.0；绿地率40%，建筑密度20%，这就意味着我们整个小区大约可以建设15万平米的住宅以及相关配套。在层高的设置上，均以2.8米为主，楼型上以18层的高层和11层的小高层为主，这样做比较经济，小高层按照人流设置1梯4户完全满足要求，如果增加一层，则必须增加一部电梯，在垂直运输上是很方便，但是仔细考虑一下，毕竟住宅的电梯和商业的电梯使用频率不同，主要集中在早晚高峰时段，如果家里有老人，习惯起床比较早，同时使用电梯的频率必将降低，反之如果加上这一部电梯，则损失了每层的公摊面积，开发商和业主都不会受益。老百姓买房子一定是希望公摊面积小一点才实惠。同样的道理，如果18层以上按照规范要求要增加一个几十平米的疏散楼梯间，那样业主也会同样得不偿失。

　　在现阶段的住宅设计流行落地窗和飘窗造型；业主希望能够获得更好的采光，户型要更通透的感觉，但是从节能上却损失很大。做落地窗户的时候，落地窗的洞口下边缘要离地至少300以上，这是因为一般住宅的边梁梁高为400，且下一层的边梁一般情况下恰巧就代替了下一层的过梁，这样一来，上一层的落地窗洞口就距离下一层的落地窗洞口尺寸为700，不满足防火安全距离，除非在外墙上上下两扇落地窗之间设置水平挑檐，否则必须在室内加砌防火墙。显而易见，设置水平挑檐要增加钢筋用量，而且会影响楼体外立面效果，因此不可取。因此，在设计户内客厅落地窗的阶段要留有富余量，尽量缩小一些落地窗洞口，为后面的施工、业主入住装修、销售说辞等省了一系列的麻烦。接下来说一说墙体，墙体部分应该根据结构布置原则合理设置轻墙重墙，一般情况下剪力墙结构的转角部位，都会有剪力墙及暗柱，并且所有梁都要有支座，因此在进行施工图建筑设计的时候就必须合理的调整方案给的墙体间距，使混凝土梁能够合理传过室内空间，避免跨度过大，而增加梁高和配筋。对于轻墙，一般住宅的厚度为100，在可能的条件下尽量考虑一下空心砌块和水泥隔墙板，如果用水泥隔墙板要注意与构造柱的连接强度，以及与楼板交接部位做法。现在这种板材以其造价合理、便于施工的特点越来越受到青睐。其次，在墙体上还应该注意预留孔洞，我们的项目要求在客厅的空调室外机部位均要打两个过墙孔，距地300一个，距地2500一个，分别满足空调柜机和挂机的需求，而卧室只要求预留挂机的部位；之所以预留距地2500位置的空调挂机孔，是考虑到将来的业主也有在客厅中安装挂式空调的情况，这些留洞在施工的时候，非常容易但是后期如果交给业主后开孔会相当麻烦，在用水钻打过墙孔的时候，势必会引起剪力墙断筋以及外墙污染等情况，得不偿失。既然通过设计能够轻易做到，就不要到后期再弥补。最后说一下公共空间电梯部位的呼梯盒留洞，一定不能根据电梯摆放位置随意设置，单台电梯的呼梯控制按钮一定要考虑放在右手边便于业主使用。我们在设计中遇到的大部分情况是因为住宅楼很多都是叠拼镜像的，因此设计人员在画完左半边的图纸后通过镜像命令复制有半部分的楼座，这样一来电梯呼梯盒就鬼使神差般的跑到了电梯井厅门的左边，而且一般电梯井都是混凝土筒体结构的，改起来非常麻烦，因此，需要设计人员及房地产公司设计部人员要及时排查，及时调整。

　　作为一名工程人员，在楼宇交付的过程中，我经常发现这样一个现象，就是明明房地产商在交房的时候在卫生间做了防水，且经过避水试验，但是业主在装修的时候却担心防水质量问题，而选择在卫生间地面完成面上再做一遍防水。这样一来，卫生间地面本来是低于室内楼板的，往往通过后加防水层及后加找平层再加上贴砖面层，致使完成面高于客厅卧室地面完成面，而为了防水要求又在卫生间和客厅或卧室部位增加了大理石条石做分隔，且不说这样做会白白浪费材料，增加造价，往往使用起来非常的不方便。且目前我国在普通住宅房屋交付的规定中一般以商品房买卖合同附件中约定的交工标准为准，没有硬性规定必须完成卫生间找平层，因此可以做到防水层交活，这样一来在交房的时候，可以很直接的与业主通过做避水试验而真正检验到卫生间防水的质量，做到开发商免责，同时又让业主省了钱，一举两得。另外，关于卫生间的窗户设置，也有注意的地方，一般住宅户型内的窗均为内开窗，这是因为规范要求7层及7层以上的窗户宜向内开启，避免因为五金件损坏而发生坠落伤人的情况。那么卫生间在做窗的时候可以把固定扇放在窗体的下部，高度大于400，而可开启的部分位于上部，高度结合层高和外立面线条确定；这样做的好处是将来业主可以在窗台上摆放很多有用的东西，用起来非常方便。

　　从结构方面简单提两点；卫生间部位在做方案时尽量方正一些，按照四类住宅卫生间面积不得小于4平米的规定，一般取200×2200即可。如果做得狭长，除了使用不方便意外，往往可能遇到梁传过卫生间楼板的情况，处理起来就非常麻烦；众所周知，卫生间要降板，楼板标高比客厅和卧室低，如果传过梁的话，钢筋安装会非常麻烦，增加造价不说，非常不便于施工。所以要尽量注意不要把结构梁穿过楼板。另外，要说的就是，公共空间的电梯井道。通过日常工作发现有很多设计院的结构设计师在电梯井的处理上非常不喜欢做筒体，而更愿意用框架及后填充墙结构。这种看似节省钢筋含量的做法却存在着很多弊端。这种弊端主要是体现在楼宇后期的电梯安装过程。因为电梯安装的时候，轿厢的导轨需要固定在电梯井的侧壁上，这就要求侧壁要满足两个条件，首先是垂直度满足要求，其次是导轨支架要有可靠的支点，而框架结构往往会出现问题，一般情况下为了满足导轨支架需要在腰部增加一道钢筋混凝土梁，以便给电梯导轨支架一个支点。其次，在井道二次结构的砌筑的过程中往往由于工作面的原因，墙体质量不是非常好，往往引起电梯厂家勘察现场与总包单位就墙体的垂直度问题产生扯皮现象；然后后面说的质量问题，始终是小问题，前面的问题比较麻烦。电梯规范要求轿厢导轨支架的间距不得小于2.5米，大家看我们的层高为2.8米，每层结构地面设置混凝土梁，也就说梁的间距为2.8米，这恰好不满足导轨支架，因此就如我前面所说在每层的腰部增加混凝土梁，这样一来导轨支架就变成了1.4米一道；殊不知这2.5米的间距改为1.4米以后，导轨支架的金属背板将大量的增加造价，我们相邻的一个项目，就因为这个问题在电梯安装费用中多出了将近30万元。如果当初在设计施工图的阶段考虑清楚就会节省这本不该发生的30万元。另外这种框架结构的电梯井的机房部位亦无法解决架设电梯曳引机的钢梁预埋工作，最后还得砸墙补梁，做结构加固非常的麻烦。因此，这个部位建议采用筒体结构。

　　综上所述，一所住宅的建造、销售、入住的成功与否与施工图设计息息相关，作为地产公司设计部工程人员，我们不但要从设计师的角度看问题，还要从业主的角度、从销售顾问的角度、从工程部的角度，从操作人员的角度去看问题、想问题、发现问题、解决问题。这样才能真正做到“设计科学、功能合理、节省造价、便于施工”铸造建筑精品。

　　参考文献

　　[1]住宅设计规范GB50096-1999

　　[2]公共建筑节能设计标准GB50189-2005

　　[3]混凝土结构设计规范GB50010-2010

　　[4]陈卫.孙京房地产企业实施阶段成本控制分析[J].企业导报

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