摘要:当前房地产市场竞争异常激烈，2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，2019年中共中央政治局会议对其再次重申，并且明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在严格调控之下，房价回归理性，房地产业告别暴利时代。房地产开发项目成本管控是房地产开发管理中的重要部分，贯穿于房地产开发项目建设的全过程。本篇论文结合作者实际工作，主要通过对商业办公楼房地产开发项目成本管控的分析，提出了成本管控的具体实施措施与建议。
关键词:成本管控;全过程管控;商业办公楼
一、项目概况
中交财富中心项目由中交石家庄房地产开发有限公司开发，项目位于河北省石家庄市桥西区自强路118号，属于石家庄市区核心商务区。中交石家庄房地产开发有限公司注册资本金为1000万元。股东名称及持股比例为北京联合置业持股比例为51%，中国国电集团公司华北电力有限公司持股比例为35%，北京中润建科投资有限公司持股比例为14%。中交财富中心项目位于石家庄市中心地带，地处石家庄市素有河北金融街之称的自强路上，毗邻河北省委、省政府。总建筑面积183047平方米，为三栋高档写字楼及一栋三层裙房，其中T1、T2楼建筑高度为100米，T3楼建筑高度为126米，是集商业、金融、办公于一体的综合体建筑群，定位为大型金融机构、央企等省级总部。是省、市两级政府着力打造的重点工程。中交财富中心项目于2018年8月18日竣工验收完成。最终中交财富中心项目经过各项成本管控与优化，使得项目最终开发成本较目标成本降低约1．7亿元，为中交财富中心项目最终超额收益打下了坚实的基础。
二、房地产项目成本管控情况经验分析
房地产业是国民经济的重要组成部分，其健康发展对国民经济的增长具有极大的促进作用。由于房地产项目的建设周期长，投入资金大，受政策、市场等不稳定因素的影响大是一个高风险、高回报行业。目前各大房企均意识到要在高风险和高激烈的市场竞争中实现经济收益最大化，就必须对开发项目的成本进行有效管控，实施集约与效益并重开发。本文以本人具体实施的中交财富中心项目为依据。通过对中交财富中心项目实施过程中的项目成本控制方法得出以下具体房地产开发项目成本管控经验。1．方案设计阶段要求成本人员就参与进来，从成本角度对方案设计提出优化的可能性。结合项目实际需要去除多余的不必要的功能，并对项目现场总体布局进行优化。确保项目建造内容、建筑形式合理化。结构指标(主要材料含量)及施工图质量合理化。例如:中交财富中心项目电梯设备采购及安装工程方案确定前，成本人员根据项目定位与数十个国际一线电梯品牌制造商主动联系。通过与各家电梯制造商反复沟通，最终在电梯设备梯速、选型、流量及电梯功能等方面进行了再优化。在保证项目电梯品质的基础上去除了多余的不必要的功能，仅电梯设备采购及安装一项节省造价约1500万元。2．招标阶段成本控制全部采用工程量清单形式集中招标。每个分部分项工程价格确定后最大限度地减少了后期施工单位可操作性的空间。3．合同谈判阶段这方面其实是合同双方之间的一种拉锯战，专业知识、经验预判、谈判技巧等等要求较高。成本人员严格执行造价超100万元合同报总公司审核审批制度，在充分透明的基础上利用了项目公司与总公司的各项专业知识、经验等优势使得各个合同更加合理、合规。4．施工阶段成本控制首先，中交财富中心项目各项变更签证过程透明化、制度化、可追溯，任何变更签证都有据可查。其次，暂估材料确定过程中成本人员组织成本、工程、设计等部门，通过实地考察、不同材料设备对比等方法选择了无论在品质上还是价格上最优的材料设备。这其中尤其以中交财富中心项目幕墙石材最具代表性。为了选择最适合中交财富中心项目要求的石材，相关人员多次深入全国各个大型石材矿场实地考察并形成了石材考察报告，之后组织几家优质石材厂商进行石材招标。通过实地考察及招标最终选择了品质及价格上最适合项目的石材。其中仅石材一项降低造价约800万元。5．结算阶段成本控制这个阶段就是对前面几个的总结，经验与知识的积累最重要。对合同的理解、工程量清单的整体把控与各组成部分的计算依据清晰等等。中交财富中心项目工程结算贯穿于项目实施全过程，按照结算随工程进度同步开展的原则。通过结算工作策划，同时各项工程结算过程中多次组织召开结算协调会，做到结算工作及时、透明。避免项目结束后结算工作的大量争议的产生。大幅度降低了项目的建安成本。6．供应商管理中交财富中心项目签订的设计、施工、材料设备类等合同共计约8．9亿元。从中交财富中心项目实施伊始便建立了公开、透明的供应商信息管理办法，项目开发过程中各相关部门通过对各供应商进行过程考核、结果评价等方法进行管理。确保各供应商能够保质保量完成合同内容。同时针对设计、施工、材料设备等供应商履约情况。中交财富中心开发过程中通过过程考核、结果评价等选择了一大批全国性大型供应商。例如:中国建筑技术集团、中建三局一公司、远大幕墙、上海三菱电梯等，在工程质量、施工进度保障、甚至深化设计方面都胜过当地企业。在成本优化的同时也保证了中交财富中心项目的品质。综上所述，成本管控主要是通过全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，对合同的履行进行有效的监督，保证将成本控制在目标成本范围内。基于以上几项具体措施中交财富中心项目在保证品质的同时，成本控制效果显著，为项目超预期盈利打下了良好的基础。
三、商业办公楼投资分析建议
商业办公地产因天生具备投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点，通过中交财富中心项目开发全过程来看，有以下几个方面需重视。1．恰当选址，控制拿地成本重点区域重点城市是未来商业办公地产的选址基础，但是投资回报率是个相对数据。换句话说，没有地段好坏之分，只有投资回报的高低之分。2．精准定位，锁定市场人群通过中交财富中心项目的实例证明，选对正确的目标人群，并对症下药，是项目成败的关键因素。3．控制投资，锁定造价成熟的项目管理团队会精炼的控制各种投资成本。产品做得高大上或矮胖挫都不重要，重要的是在这样的投资配置下，后续的品牌定位以及售价回报是否能与之成正比。4．特色引领，但需考虑成本因素中交财富中心项目定位就是大型企业总部基地。正是这种正确的项目定位，使得项目在当地具有极强的竞争力。这种定位为后期销售确立了一个重要的衡量标杆，使得项目在当地高端写字楼市场占有一席之地。也为“中交地产”品牌在河北市场树立了良好的形象。
四、结语
在目前房地产市场的大环境下，房子坚持是用来住的不是用来炒的大基调之下。只有房地产项目开发成本控制得较好的企业才有可能在激烈的市场环境中生存下去，在土地市场竞争中保持优势，才有可能在新时代的房地产市场中脱颖而出，开发成本控制不力的企业必将会被惨烈的房地产市场所淘汰。房地产微利时代的到来，房地产开发企业开发成本控制的重要性越发显现。房地产开发成本的优化及节省才能给各房企利润腾出更多的上升空间。同时，对房地产开发企业的房地产开发成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着极其重要的意义。