莆田市住房和城乡建设局等3部门关于印发《莆田市既有建筑转换使用功能实施意见（试行）》的通知 莆建规〔2026〕1号 各有关单位： 为进一步优化全市营商环境，深化工程领域“放管服”改革，提升既有建筑功能转换审批效率，加大资源盘活力度，推进城市更新改造，规范建筑功能转换管理，经市政府专题会议审议通过，现将《莆田市既有建筑转换使用功能实施意见（试行）》予以印发，请遵照执行。 特此通知。 莆田市住房和城乡建设局 莆田市自然资源局 莆田市行政服务中心管理委员会 2026年1月12日 （此件主动公开） 莆田市既有建筑转换使用功能实施意见（试行） 第一条 为助力我市城市更新改造，深化工程领域审批改革，更好地推进既有建筑转换使用功能及活化利用，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》等有关规定，制定本实施意见。 第二条 已取得产权证明文件的既有建筑（文物建筑、历史建筑、历史文化街区及传统风貌建筑除外）的改造，适用本意见。 第三条 建筑转换使用功能的范围实行动态管理，并坚持以下原则： （一）不得改变产权证明文件的证载用途、土地性质及容积率； （二）不得对相邻土地、建（构）筑物等造成影响，不得影响相关利害关系人的合法权益； （三）不得对城市规划、周边环境及安全造成严重影响； （四）既有建筑改造，建筑安全性应符合《既有建筑维护与改造通用规范》（GB55022）和《既有建筑鉴定与加固通用规范》（GB55021）的有关规定及省、市有关要求。 第四条 当建筑的土地用途符合《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137）或《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》划分，建筑进行转换使用功能（对应功能业态详见附件）符合以下情形之一的，建设单位或者个人无需征求自然资源部门的意见，可直接向住房和城乡建设主管部门申办施工许可和消防审验手续： （一）利用土地（房屋）用途仅为商业服务业用地、商业服务设施用地的建筑，转换为零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融、娱乐用地对应功能业态的； （二）利用土地（房屋）用途为零售商业用地、餐饮用地、其他商服用地（物流除外）的建筑，将其内部功能业态调整互换为商场（商铺）、餐饮、办公、娱乐、住宿、公用设施营业网点、配套商业、康养及教育机构、卫生医疗机构及其他类商服的； （三）利用土地（房屋）用途为批发市场用地的建筑，配置商场（商铺）、餐饮、公用设施营业网点及配套商业等功能业态，且配置的总地上建筑面积不超过宗地地上总建筑规模10%的； （四）利用宾馆、旅馆、酒店建筑，在非客房区域配置办公、餐饮、娱乐及公用设施营业网点等功能业态，且区域配置的总面积不超过建筑总建筑面积20%的； （五）利用土地（房屋）用途为商务金融用地或商务设施用地的建筑，配置教育培训机构、公用设施营业网点等功能业态，或将建筑完整楼层调整为住宿功能的，或在建筑内配置餐饮功能且配置总面积不超过建筑总建筑面积20%的； （六）利用土地（房屋）用途为工业厂房、仓储的建筑（火灾危险性为甲、乙类除外），在不改变建筑火灾危险性的前提下，将生产、储存功能相互转换或增加物流功能的，或将闲置建筑整体转换为便利店、体育运动及健身场馆、办公及其他类商服等功能业态且转换后宗地内非生产性设施用房的建筑面积不超过宗地总建筑面积15%的； （七）利用各级政府（含行业部门及所属事业单位、企业）所有或管理的教育、办公、医疗、文化、体育建筑及社会福利与保障设施，配置生活文化娱乐设施、药店、便利店或配套商业等功能业态的； （八）利用公园、旅游景点内配套设施及管理用房，在保证建筑主体功能不变的前提下，配置服务游客的零售、便利店及餐饮等商服功能的（饭馆、餐厅、住宿功能除外）。 第五条 建筑转换使用功能有以下情形之一的，住房和城乡建设主管部门不得进行项目受理： （一）利用违法建筑或违规搭建部分进行使用的； （二）将住宅功能改为非住宅功能的； （三）将使用功能转换为易燃易爆、危化品生产加工存储或危险废物存储等功能的； （四）将地下设备用房、车库、非机动车车库或交通、消防通道改作他用的； （五）将架空层封闭、中庭填补、楼层增减面积、建筑外墙外扩等改变建筑规模和公共空间的； （六）建筑位于城市改造计划区域内且计划公布时间在两年内的项目； （七）影响公共安全、生态环境、违反公序良俗以及其他法律法规明确规定不得改变用途的。 第六条 建筑转换使用功能时，因消防安全要求，在满足交通安全的前提下，在建筑用地红线内增设场地出入口、室外疏散钢梯、地面成品水箱等临时设施及构筑物的，无需办理规划许可手续。 第七条 产权证明文件或县级以上人民政府出具的证明文件，任一记载的建筑用途符合本意见第四条规定的，均可认定建筑符合转换使用功能的要求。 建筑转换使用功能应按照现行国家建设工程技术标准和国家、省、市有关文件规定进行设计改造。涉及功能转换比例控制的项目，审批前建设单位或者个人应收集相应建筑的平面图纸用于比例核算，比例情况以图纸审查机构审查结论为准。 涉及市场监督、消防救援、环境保护、城市管理、卫生健康、治安管理等行业管理审批事项的改造项目，投入使用前应取得相关行业主管部门的意见。 第八条 各相关部门、建设单位及个人，可通过网上申报平台，查询既有建筑转换使用功能的相关政策文件、审批指南及项目审批结果，查询结果与线下公示具有同等效力。 第九条 本意见仅用于建设单位或者个人申办建筑（场所）转换使用功能的审批手续，涉及房屋征迁相关事项时，按原法定登记文件记载用途及我市政策进行评估与核算。 第十条 本意见自发布之日起施行，有效期2年。实施过程中，如遇法律法规和政策调整，按最新规定执行。 附：既有建筑转换使用功能对应功能业态范围清单 附 既有建筑转换使用功能对应功能业态范围清单 一、商场（商铺）。包括商场、百货、超市、药店、零售、便利店、果蔬店、服装及小商品市场等 二、餐饮。包括奶茶、冷饮、茶馆、咖啡、小吃、轻食、日料、饭馆、餐厅等。 三、办公。包括社会单位、团体、行使行政管理职能相关单位的办公用房及相关设施。 四、娱乐。包括酒吧、KTV、剧院、音乐厅、影视场所（电影院、私人影院、影吧、视听馆等）、歌舞厅、网吧、电子游艺厅、展览馆、棋牌、桌游、剧本类场所、密室逃脱、洗浴场所、保健养生，体育运动及健身场馆（含健身房、儿童游乐馆、运动潮玩场馆、球类竞技馆、保龄球馆、台球厅、飞镖馆、真人CS、室内滑雪、溜冰场、蹦床、电动卡丁车等）。 五、住宿。包括宾馆、旅馆、酒店、电竞酒店等，不包括民宿。 六、公用设施营业网点。包括移动通讯营业厅、有线电视营业厅、供水供电供气营业网点、金融保险、银行网点，不包括加油站、加气站、充换电站等。 七、配套商业。包括洗车店、机动车饰品店、洗染店、洗衣干洗、照相馆、理发美容店、家政、综合修理、废旧物资回收站、末端物流营业网点等。 八、康养及教育机构。包括月子中心（无治疗功能）、教育培训机构，以及相对独立的养老中心、午托、幼托、日托服务、托育机构等。 九、卫生医疗机构。包括宠物医院、综合诊所、专科诊所（眼科、口腔等）、体检中心（无治疗功能）等。 十、其他类商服。包括电商直播网点、艺术传媒、研发设计、技术服务、地产中介、汽车展示（4S店）等。