房屋维修工程项目管理探讨
[关键词]房屋维修；工程；项目管理
近年来，全国各城市开始重视城市的改造与更新，旧城改造是城市发展的必然。在旧城改造中，涉及大量的房屋维修的内容。因此，对房屋维修工程项目管理进行探讨，对当前的城市改造与更新工作有积极意义。下面结合自己多年来在房屋维修工作上的积累浅谈房屋维修中的项目管理。
工程项目管理是指从事工程项目管理的企业（以下简称工程项目管理企业）受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理主要有项目管理服务、项目管理承包两种方式，其核心是是控制成本，提高质量。下面我们对房屋维修工程项目的几个重要的方面进行探讨：
一、房屋维修计划管理
编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发，计划的编制既考虑到必要，又考虑到可能。
1、房屋维修计划的主要依据
（1）依据国家相关法律、法规、地方性文件、行业规范以及必要的经济预测和技术预测资料。
(2)依据业主的委托任务。房屋维修有其特定的目的性，简言之着重有两点：一是保安全，即结构安全因素不可忽略；二是装饰和美化，装饰是正常使用的要求，美化是建筑与周围环境相适应的要求。
（3）依据房屋受损状况。现有房屋的完损状况是维修计划的主要依据。为确保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，应对房屋组织查勘鉴定，掌握房屋各类完损等级情况后，根据情况安排不同类型的维修。根据现有房屋的完损情况，着重在确保安全的前提下，编制房屋维修的总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程的规模。
（4）考虑工程项目管理公司自身的条件。根据公司的施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面的平衡。
2、一般上，房屋维修计划应包含以下内容：
一是房屋维修施工计划。这是房屋维修计划的主导和核心，是编制其他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分配方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。二是房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划，它为确保完成房屋维修施工计划创造条件。其内容主要包括：房屋维修施工力量计划、房屋维修材料供应计划、房屋维修机具供应计划、房屋维修技术支持计划、房屋维修资金使用计划、房屋维修成本及利润计划等。
房屋维修计划需要各级员工参与，必须将维修计划按内部组织机构层层分解，落实到基层，实行责任制，并让从事维修的有关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目标。
二、房屋维修工程预算及成本管理
1、工程预算
房屋维修工程预算是指在工程开工前预先计算维修工程造价的计划性文件，是承发包双方核算工程款，最终确定维修工程造价的依据。屋维修工程预算以某一维修工程为对象，依据预算定额或地区单位估价表逐一计算，再加规定收取的现场经费、其他直接费、间接费、其他费用以及计划利润和税金而得出的全部维修工程费用。
维修工程预算的编制，一般应以下列文件和资料为依据：
(1)经过审查批准的维修施工图或维修方案；
(2)现行维修工程预算定额；
(3)地区单位估价表；
(4)各种取费标准；
(5)材料预算价格；
(6)维修工程施工合同；
(7)其他有关文件和说明等资料。
编制修工程预算一般步骤：
(1)收集有关基础资料
(2)熟悉施工图纸，了解维修工程内容和要求。
(3)现场勘查。
(4)熟悉定额或单位估价表。
(5)计算工程量。
(6)套用预算定额或单位估价表。使用的补充定额，并报上级主管部门备查。
(7)计算各项费用：
(8)工料分析。
（9）编制工程预算书。
2、成本管理
成本管理是企业经营管理的重要组成部分，企业各项管理工作都同成本管理有着紧密的联系，都会反映到成本上。成本管理的基本任务就是保证降低成本，用最少的消耗取得最优的经济效果。
（1）建立以项目经理为中心的成本控制体系转自项目管理者联盟。项目经理是企业法人在工程项目上的委托代理人，他对工程项目管理负有全面的责任，工程项目成本的控制是项目管理的主要工作之一。在项目经理人的统辖下，对每一笔数额较大的成本费用进行谨慎审查；对项目成本的全过程控制，将项目进行过程中的经济支出全部纳入成本的控制轨道；转自项目管理者联盟
（2）完善项目成本管理责任制。项目成本管理责任制是指各项目管理人员在处理日常经济业务事项中对工程项目的管理应尽的责任。因此，应对工程项目部各职能、人员制定成本管理责任制，才能确保工程项目目标的实现。
（3）加强项目成本的分析与考核。项目成本的分析与考核是施工项目成本管理的重要组成部分。做好这项工作，将促进工程项目的生产经营管理，提高工程项目的经济效益。项目成本的分析。通常以分部分项，工程项目为对象，采用对比分析法、因素分析法进行分析。对人工费、材料费、结构件费以及机械使用费进行量价分析，对其他直接费、施工间接费用进行金额分析，寻找盈亏的主要原因，为决算提供较可靠的依据。项目成本的考核。考核的目的是贯彻落实责权利相结合的原则，促进项目成本管理工作健康发展，更好地实现工程项目成本地目标。因此，因从质量、工期、安全完成情况，人工费、材料费、结构接费、机械使用费等的节超情况。按照不同的职能部门，不同的人员的项目成本管理责任制，以不同的工作阶段进行考核，奖罚兑现，以提高全员的工作积极性，提高工程成本项目的降低率，提高企业的经济效益。
（4）办理索赔及时、结（决）算理据充分。房屋维修不确定的因素较多，因此平时施工时应多于业主沟通，上报有关工程情况，让他们对工程进展心中有数；对索赔事件原因及时详细的说明，有数据的使用数据作对比，对要求索赔金额的计算要有理有据，每项金额及合计分条列出，描述清楚，避免歧义。有了索赔文件的支持，工程结（决）算只需要根据预算文件和索赔文件进行即可，为有效快捷地办理结（决）算奠定了基础。
三、房屋维修施工目管理
房屋维修施工项目管理的主要任务是贯彻维修工程的施工程序，合理安排人力、物力、财力，不断更新维修技术，在保证质量及工期的前提下，提高劳动生产率，降低维修工程施工成本，增加盈利；在维修施工中，运用科学管理的方法与职能，对维修工程计划、生产、技术、物资、劳力和财务进行业务管理，对维修工程质量、工程成本和进度进行合理、有效的控制。
的内容一般包括：
(1)落实维修任务，签订承包合同。
(2)在工程开工前，解决住户临时迁移，做到水、电、道路通畅，并安排大宗材料堆放，设备安置进场，确定施工方案等各项准备工作。
(3)组织均衡流水立体交叉施工，并对施工过程进行质量控制和全面协调工作。
(4)加强对维修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。
(5)做好参与项目施工的各方的协调工作并开展合同管理工作。
从以上内容看，房屋维修施工项目管理还包含企业的其他专业管理，如计划、技术、质量、材料、机械、成本等管理内容。施工项目管理是综合性的管理，它正是要运用这些专业管理方法对维修工程实施全过程的管理。
四、房屋维修质量管理
房屋维修质量管理是指为保证和提高维修工程质量，贯彻“预防为主”，为下道工序负责、为住户负责而进行的一系列管理工作的总和。要做好房屋维修质量的管理，必须对质量有全面的认识，树立全面质量管理的观点，正确处理质量、成本、工期间的关系。总而言之，就是要在现有的技术条件下，谋求高效率、低成本、高质量三方统一。房屋维修质量管理，要做好施工前、施工过程、施工验收阶段的管理。
1、施工前的质量管理
施工预备阶段的质量控制是指项目正式施工活动开始前，对各项预备工作及影响质量的各因素和有关方面进行的质量控制。施工预备是为保证施工生产正常进行而必须事先做好的工作。
(1)检查项目所在地的自然和技术条件。根据施工项目所在地的自然条件及技术经济条件调查资料，收集地形与环境条件、地质条件、地震级别、工程水文地质情况，气象条件以及当地水、电、能源供给条件、交通运输条件、材料供给条件各种信息，为选择施工技术与组织方案收集基础资料，并以此作为施工预备工作的依据。
（2）检查校对设计交底和图纸。设计图纸是进行质量控制的重要依据，对其进行检查与校对，只要是使施工单位熟悉有关的设计图纸，充分了解拟建项目的特点、设计意图和工艺与质量要求，同时减少图纸的差错，消灭图纸中的质量隐患。
（3）把好采购关口。采购质量控制主要包括对采购产品及其供方的控制，制订采购要求和验证采购产品。对采购产品的验证有多种方式，如在供方现场检验、进货检验，查验供方提供的合格证据等。组织应根据不同产品或服务的验证要求规定验证的主管部门及验证方式，并严格执行；同时，对供方及其人员资格进行审查。
2、施工过程的质量管理
（1）工序质量控制包括施工操作质量和施工技术管理质量。主要是确定工程质量控制的流程，主动控制工序活动条件，及时检查工序质量，提出对后续工作的要求和措施，设置工序质量的控制点。
（2）设置质量控制重点。对技术要求高，施工难度大的某个工序或环节，设置技术和监理的重点，重点控制操作人员、材料、设备、施工工艺等；针对质量通病或容易产生不合格产品的工序，提前制定有效的措施，重点控制。
（3）随时进行质量检查。包括操作者的自检，班组内互检，各个工序之间的交接检查；施工员的检查和质检员的巡视检查。
3、工程完成后的质量管理
按合同要求进行竣工检验，检查未完成的工作和缺陷，及时解决质量问题。
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